RH 2009:74 — kopplat hyresavtal och kravet på omedelbart samband
Hovrätten över Skåne och Blekinges avgörande i mål T 1735-07, 2009-03-04 (RH 2009:74): undantagsregeln i 12 kap. 6 § tredje stycket jordabalken, som låter ett kopplat lokalavtal upphöra automatiskt utan uppsägning, gäller inte vid blockuthyrning mellan professionella parter.
Vad gällde målet?
Helsingborgs stad Kärnfastigheter hyrde av Fastighets AB Böhmen dels 42 studentrum genom ett hyresavtal, dels en separat gemensamhetslokal för studenterna i samma fastighet genom ett annat avtal. Kärnfastigheter sade bara upp studentrumsavtalet, som upphörde 2005, men fortsatte inte betala hyra för gemensamhetslokalen. Bolaget hävdade att även det avtalet upphört automatiskt enligt 12 kap. 6 § tredje stycket jordabalken, eftersom lokalen hade omedelbart samband med och var av mindre betydelse än studentrumsavtalet, och överklagade tingsrättens dom. Frågan var om undantagsregeln om kopplade avtal gäller även vid denna typ av blockuthyrning.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten fastställde tingsrättens domslut: Kärnfastigheter förpliktades betala Böhmen 213 060 kr jämte ränta för hyra av gemensamhetslokalen — Kärnfastigheters överklagande gav inget resultat och Fastighets AB Böhmen vann. Hovrätten konstaterade att 12 kap. 6 § tredje stycket jordabalken är en undantagsbestämmelse avsedd för en vanlig bostadshyresgäst med en enskild lägenhet och en klart kopplad tilläggsnyttighet — inte för blockuthyrning mellan professionella och jämnstarka parter. Bedömdes studentrumsavtalet som blockuthyrning omfattade det 42 lägenheter, utan tydlig koppling till just gemensamhetslokalen, och kravet på omedelbart samband var därför inte uppfyllt. Hovrätten tillade att lokalen — som hade egen entré och även använts av andra studenter — inte visats sakna värde för Kärnfastigheter efter att studentrumsavtalet upphört, vilket också talade mot ett sådant samband. Ingen skiljaktig mening förekom.
Vad betyder domen i praktiken?
Undantagsregeln i 12 kap. 6 § tredje stycket jordabalken tillämpas restriktivt och är i praktiken förbehållen den enskilda bostadshyresgästen. Kommersiella hyresgäster som blockhyr flera lägenheter kan inte räkna med att kringliggande lokalavtal upphör automatiskt — varje avtal måste sägas upp för sig, och en tydlig, uttrycklig uppsägning av samtliga avtal är avgörande för att undvika fortsatt hyresansvar.
Liknar det er situation?
Står ni i en tvist om hyra eller en lokal? Avgörandet visar domstolens bedömning av ett annat fall; utgången i ett enskilt fall beror på omständigheterna och bevisningen. Läs mer på vår sida inom hyresrätt eller kontakta oss för en bedömning av ert ärende.
Kontakta ossRing 08-562 403 40
Knappen öppnar ett mejl till creo@creoadvokater.se med tre korta frågor. Motpartens namn behövs för vår jävskontroll.