RH 2019:35 — Uppsägning av kooperativ hyresrätt vid utebliven närvaro
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 4451-18, 2019-04-12 (RH 2019:35). En hyresgäst med kooperativ hyresrätt sades upp sedan föreningen menat att han åsidosatt villkoren genom att inte delta i obligatoriskt arbete — matlag och storstädning. Hovrätten fann att han inte uteblivit i sådan omfattning att han kunde anses ha åsidosatt sina förpliktelser i föreningen. Han hade därför rätt till förlängning.
Vad gällde målet?
Hyresgästen J.P. och hyresvärden BoAktiv Landgången Kooperativ Hyresrättsförening tvistade om förlängning av en kooperativ hyresrätt. Föreningen menade att J.P. åsidosatt de särskilda villkoren jämte stadgarna genom att inte delta i obligatoriskt matlag och storstädning. Hyresnämnden fann avtalet upphört. J.P. överklagade till Svea hovrätt och yrkade att föreningens talan skulle avslås; föreningen motsatte sig ändring.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten ändrade hyresnämndens beslut och avslog föreningens talan om att avtalet skulle upphöra. Domskäl: för kooperativ hyresrätt gäller jordabalkens hyresregler med undantag (1 kap. 4 § och 3 kap. 1 § lagen om kooperativ hyresrätt). En hyresgäst kan förlora förlängningsrätten vid åsidosättande av stadgeenliga förpliktelser (3 kap. 11 § andra stycket 1 samma lag; jfr 12 kap. 46 § JB). Föreningen bar bevisbördan och hade inte visat att J.P. uteblivit från matlaget under våren 2017 i sådan omfattning att han åsidosatt sina förpliktelser, och hade inte motbevisat att storstädningen utförts i tid. Sammantaget var det inte visat att han åsidosatt sina förpliktelser i sådan omfattning att avtalet inte borde förlängas; han hade därför rätt till förlängning. Hovrätten noterade att förverkande rätteligen borde prövats först, men eftersom föreningen i hovrätten enbart åberopade åsidosättandegrunden saknade felet betydelse. Beslutet var enhälligt.
Vad betyder domen i praktiken?
För kooperativa hyresrättsföreningar: det är föreningen som ska bevisa att en medlem åsidosatt sina förpliktelser i sådan grad att förlängning inte bör ske. Enstaka eller obevisad frånvaro från gemensamt arbete räcker inte. För hyresgäster: förlängningsskyddet är starkt även vid obligatoriskt föreningsarbete.