Kan en bostadsrätt vara i sämre skick än förväntat utan att säljaren ställs till svars?
Högsta domstolen, 29 oktober 2019, mål nr T 5778-18
Högsta domstolen har avgjort en tvist mellan en köpare och säljare av en bostadsrätt som var oense om huruvida lägenheten hade sålts i väsentligt sämre skick än vad köparen rimligen kunde förvänta sig.
PARTER/SAKEN
Säljaren av bostadsrätten PD mot köparen RD.
Tvisten rörde om en bostadsrätt som sålts i
befintligt skick har varit i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till
bostadsrättens pris och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta, specifikt relaterat till brister i badrummet.
BAKGRUND
År 2015 köpte RD en bostadsrätt av PD för 7 500 000 kr. Lägenheten såldes i befintligt skick, vilket betyder att köparen accepterar bostadens nuvarande tillstånd utan garantier från säljaren om dess skick. Enligt överlåtelseavtalet hade badrummet renoverats år 2009, vilket RD ansåg var ett försäljningsargument.
Innan köpet besökte RD lägenheten tillsammans med mäklaren och fick tillgång till information om badrumsrenoveringen. Efter tillträdet lät RD två olika besiktningsföretag undersöka badrummet. Besiktningarna avslöjade flera allvarliga brister, såsom otillräckligt tätskikt, bakfall på golvet och sprickor i kakelplattorna. RD anlitade ett byggföretag för att riva och bygga om badrummet, vilket innebar en kostnad på 205 000 kr.
RD ansåg att bostadsrätten var felaktig på grund av dessa brister och väckte talan mot PD för att få ersättning motsvarande kostnaden för den nya renoveringen. PD motsatte sig kravet och hävdade att lägenheten sålts i befintligt skick och att RD borde ha upptäckt bristerna vid köpet.
DOMEN
Högsta domstolen ändrade hovrättens dom och fastställde tingsrättens domslut. Rätten fann att bostadsrätten inte var i väsentligt sämre skick än vad RD med fog kunnat förutsätta. RD förlorade målet och ålades att ersätta PD
rättegångskostnader både i hovrätten och Högsta domstolen.
SKÄLEN
Högsta domstolen konstaterade att badrummet visserligen hade brister, men att dessa inte var tillräckligt allvarliga för att lägenheten skulle anses vara i väsentligt sämre skick än förväntat. Utgifterna för att åtgärda bristerna utgjorde mindre än tre procent av köpeskillingen, och övriga omständigheter var inte tillräckligt tunga för att göra lägenheten felaktig enligt köplagen.
ALLMÄNNA RÅD
För säljare av fastigheter är det viktigt att tydligt dokumentera och informera om alla renoveringar och potentiella brister. Använd detaljerade bilagor och protokoll som en del av försäljningsavtalet för att minska risken för framtida tvister.
För köpare är det avgörande att noggrant besiktiga fastigheten, inklusive alla renoverade utrymmen, innan köpet. Anlita professionella besiktningsföretag för att identifiera eventuella dolda fel och brister som kan påverka fastighetens värde och funktionalitet. Om brister upptäcks efter köpet gått igenom är det inte säkert att säljaren kan hållas ansvarig för detta om bostaden inte är i väsentlig sämre skick än förväntat.