Kackerlackorna (NJA 1998 s. 792)
Högsta domstolens avgörande i mål T 4166-97, 1998-12-11 (”Kackerlackorna”, NJA 1998 s. 792): HD tillerkände köparna av en bostadsrätt ett prisavdrag på 30 000 kr för kackerlackor i lägenheten. Prisavdraget bestäms försiktigt — normalt till kapitalkostnaden under den tid felet tar att avhjälpa, inte till hela värdeminskningen.
Vad gällde målet?
Ett par köpte en bostadsrätt för 260 000 kr ”i befintligt skick”. Lägenheten visade sig vara angripen av kackerlackor. Felet kunde avhjälpas genom sanering, men inte inom skälig tid. Köparna krävde prisavdrag enligt köplagens regler. Frågan var om de hade rätt till prisavdrag och hur det skulle beräknas.
Vad sa HD?
HD ändrade hovrättens dom och förpliktade säljaren att betala 30 000 kr i prisavdrag jämte ränta. Prisavdrag enligt 37 och 38 §§ köplagen ska uppskattas med försiktighet, eftersom det utgör en tvångsomförhandling av avtalet som kan vara oförmånligare för säljaren än en hävning. När felet kan avhjälpas — här saneras — sätts priset normalt inte ned med mer än vad som belöper på kapitalkostnaden för varan under avhjälpningstiden. Hänsyn togs till att köparna haft vissa egna saneringskostnader. Justitierådet Håstad var skiljaktig.
Vad betyder domen i praktiken?
Ett dolt fel som ohyra ger köparen rätt till prisavdrag — men beloppet blir ofta blygsamt när felet går att avhjälpa. Domstolen utgår från kapitalkostnaden under avhjälpningstiden, inte från hur mycket marknadsvärdet sjunker av att lägenheten ”haft kackerlackor”. För köpare är lärdomen att hålla realistiska förväntningar på prisavdragets storlek; för säljare att ett avhjälpbart fel sällan leder till stora avdrag, men att köparens egna avhjälpandekostnader kan läggas till.