Juridiska aspekter av kommersiella hyresavtal

• Hyresavtal bör vara skriftliga för att bidra till förutsebarhet när avtalet löper. Hyresavtalet reglerar hyresförhållandet mellan hyresvärden och hyresgästen exempelvis vad avser längden på upplåtelsen d.v.s. hyresperiod, uppsägningstider, hyressättning m.m..

• Förhandling av kommersiella hyresavtal kräver god förberedelse och förståelse för marknaden. Professionell juridisk hjälp är essentiellt om man inte besitter kunskap som motsvarar den komplexitet man eftersträvar i hyresavtalet. Idealiskt bör avtalet vara skräddarsytt för det avtalade ändamålet för förhyrningen, d.v.s. vara synkroniserat med det avtalade ändamålet.

• Hyreslagen är obarmhärtig om man som hyresvärd agerar utifrån bristfälliga förkunskaper i förhållande till avtalets komplexitet. Begås till synes ofarliga formfel i samband med uppsägningar till hyresavtalets upphörande eller uppsägningar p.g.a. villkorsändring som t.ex. hyreshöjningar kan det få kännbara konsekvenser i synnerhet för Hyresvärdens vidkommande. Formfel i kritiska lägen eller hyresvillkor som medför att begärd hyra är påtagligt högre än marknadshyra, kan medföra ogiltighet eller att det indirekta besittningsskyddet löser ut. Ogiltighet i samband med ett uppsägningsförfarande kan medföra att risk för dubbelupplåtelse om det är så att hyresvärden parallellt med uppsägning av den befintliga verksamheten har nytecknat ett framtida avtal med ny hyresgäst. Oskälighet vad avser hyressättning kan medföra att hyresvärden kan bli skadeståndsskyldig till väldigt höga belopp. Det kan således bli väldigt dyrt att säga upp lönsamma lokalhyresgäster då det indirekta besittningsskyddet i maximalt hänseende är direkt kopplat till den uppsagda verksamhetens lönsamhet.

• Att konsultera och anlita juridisk expertis för reglering av ett framtida hyresförhållande är en investering i en mer bekymmersfri tillvaro under det aktuella hyresavtalets löptid. Anlitande av juridisk kompetens i samband med avtalsförhandling medför ett bättre utgångsläge vid en framtida tvist utöver att risken för tvist i sig minimeras vid tydliga avtal. Förenklat gäller precis som vid tecknade av försäkringar. Tanken är inte att en skada ska uppstå utan att man ska vara bättre rustad om den uppstår.

Förhandlingar om kommersiella hyresavtal kräver noggrann förberedelse. Det vanligaste förekommande förbättringsområdet är att parterna på hyresmarknaden tenderar att vara ute i sista sekunden i samband med att avtal ska tecknas eller sägas upp för nya hyresvillkor. En mer komplex verksamhet kräver en mer detaljerad reglering vilket i sin tur tar längre tid att förhandla fram med motparten. Mot bakgrund av hyreslagens semidispositiva karaktär kan tidsnöd i avtalsförhandlingen leda till mycket kännbara konsekvenser i bl.a. ekonomiskt hänseende. Att förebyggande konsultera juridisk expertis är klokt för att minska exponering för oförutsedda förluster under avtalets löptid. Att vara ute i god tid inför nytecknande eller uppsägningar till upphörande och avflyttning, eller villkorsändring, minimerar exponering för misstag och följaktligen minimeras eller undviks de stränga konsekvenser ett misstag på ”fel ställe” kan leda till.

Förståelse för marknaden

Att förbereda sig för hyresförhandlingar kräver en god förståelse av marknaden. Hyresgäster bör undersöka aktuella hyresnivåer utifrån läge och verksamhet mm.

Utöver anlitande av juridisk expertis som kan hjälpa till med avtalsdokumenten bör fastighetskonsulter med kunskap om hyresnivåer konsulteras. Genom det sistnämnda kan hyresuttaget maximeras utan att det indirekta besittningsskyddet (skadestånd) aktiveras. Om hyresvärden är en Brf som är en slags ekonomisk förening, är det ändamålsenligt och förenligt med föreningens syfta att långsiktigt gagna medlemmarnas ekonomiska intressen. Det är snarare regel än undantag att de kostnader som investeras i förhandlingshänseende på juridisk expertis och fastighetskonsulter inför avtalsförhandling eller uppsägningar hämtas hem under löptiden/förlängningen i kombination med en reducerad risk för rättsliga processer och/eller ett mer gynnsamt utgångsläge om rättsprocessen blir ett faktum.

Uppsägningstid och besittningsskydd

Hyreslagen ställer strikta krav på iakttagande av formalia i samband med uppsägningar. Kunskap om dessa regler är avgörande för både hyresgäster och hyresvärdar Eftersom hyreslagen är tvingande vissa avseenden till hyresgästens fördel kan konsekvenserna, särskilt för hyresvärden, bli påtagliga om fel begås i samband med uppsägningar. En felaktig hantering av i samband med uppsägning kan medföra att hyresgästens indirekta besittningsskyddet aktiveras. Det indirekta besittningsskyddet är kopplat till ersättning i form av skadestånd. Ett mantra man bör lägga på minnet som Hyresvärd är att det kan bli väldigt dyrt att för en Hyresvärd som obefogat vägrar en lönsam hyresgäst förlängning av sitt hyresavtal.

Inför en förhandling av ett hyresavtal bör upphandling av juridisk expertis noggrant övervägas. Detta är givetvis särskilt beroende av verksamhetens komplexitet, lokalens läge, verksamhetens omsättning och den egna kompetensen.

Förhandlingar om kommersiella hyresavtal kräver noggrann planering. Var ute i god tid för att minimera exponering för misstag p.g.a. tidsnöd.

Hur säger man upp en hyresgäst i en kommersiell lokal?

Svar:

Vilka är parterna i ett hyresavtal och i vilken form ska avtalet ingås respektive sägas upp?

Svar:

Får man sälja ett hyreskontrakt?

Svar: