RH 2016:26 — Migrationsverkets intresse av att upplåta lägenheter till asylsökande väger över hyresvärdens
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 4013-15, 2015-12-08 (RH 2016:26). Hovrätten avslog det kommunala bostadsbolagets talan om att hyresavtalen skulle upphöra. Migrationsverket ansågs ha ett skyddsvärt intresse av att få fortsätta upplåta prövningslägenheterna till asylsökande som väger över hyresvärdens intresse av att hyra ut lägenheterna till sökande i den kommunala bostadskön.
Vad gällde målet?
AB Hedemorabostäder sade upp hyresavtalen för 15 av de omkring 100 lägenheter som Migrationsverket hyrde och yrkade vid hyresnämnden i Västerås att avtalen inte skulle förlängas, för att kunna anvisa lägenheterna till sökande i den kommunala bostadskön. Migrationsverket, som upplät lägenheterna som bostäder åt asylsökande, bestred. Hyresnämnden lät intresseavvägningen enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken utfalla till hyresvärdens fördel och förordnade att avtalen skulle upphöra. Migrationsverket överklagade till Svea hovrätt och yrkade att hyresvärdens talan skulle avslås.
Vad sa hovrätten?
Svea hovrätt ändrade hyresnämndens beslut och avslog AB Hedemorabostäders talan om att hyresavtalen skulle upphöra, med oförändrade hyresvillkor. Hovrätten instämde i att hyresvärdens behov av att hyra ut till sökande i bostadskön var ett sakligt uppsägningsskäl, men fann vid intresseavvägningen enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken att Migrationsverkets intresse vägde över. En juridisk person har ett reellt besittningsskydd om den hyrt lägenheten för att upplåta den som bostad åt en fysisk person och lägenheten vid prövningen är upplåten på det sättet (RBD 1988:11, RBD 1991:13, RBD 1979:3). Att de asylsökande saknade hyresavtal och besittningsskydd mot Migrationsverket påverkade inte Migrationsverkets besittningsskydd mot hyresvärden. Med hänvisning till RH 2004:9 ansåg hovrätten att Migrationsverket hade ett kontinuerligt behov av lägenheterna, jämförbart med en kommuns behov av övergångsbostäder, även om en lägenhet tidvis kunde stå tom; hyresvärden hade inte visat att prövningslägenheterna stod tomma. Det var därför oskäligt att låta avtalen upphöra. Hovrättsrådet Kazimir Åberg var skiljaktig och ansåg att hyresvärdens intresse vägde över, bl.a. eftersom endast en mindre andel av lägenheterna sagts upp och boende för asylsökande inte åligger en kommun på samma sätt som övergångsbostäder.
Vad betyder domen i praktiken?
Domen klargör att en juridisk person kan ha besittningsskydd även när lägenheterna upplåts vidare utan hyresavtal, så länge de faktiskt används som bostäder åt fysiska personer. Migrationsverkets kontinuerliga behov av lägenheter för asylsökande kan väga över ett kommunalt bostadsbolags behov av att anvisa lägenheterna till sin egen bostadskö, och en tillfällig vakans hindrar inte att behovet anses skyddsvärt. En hyresvärd som gör gällande att lägenheter står tomma måste kunna visa det.