Innovationen (HD mål nr T 8371-24)
Högsta domstolens avgörande i mål T 8371-24, 2026-07-09, klargör hur ett hypotetiskt händelseförlopp fastställs vid skadestånd för avtalsbrott. Den skadelidande behåller bevisbördan för de omständigheter bedömningen utgår från, men beviskravet kan ställas lågt när motpartens avtalsbrott gjort det svårt att säkra bevisning. Den som både kan och ska fullgöra en förpliktelse antas agera rationellt och fullgöra den.
Vad gällde målet?
Två förvärvare av en bostadsrätt, A.B. och H.T., hade dragit sig ur en upplåtelse från Bostadsrättsföreningen Innovationen för 8 880 000 kr och betalat 888 000 kr i förskott. Enligt ett hävningsavtal skulle föreningen upplåta bostadsrätten på nytt på marknadsmässiga villkor och återbetala eventuellt överskott. Föreningen lät i stället Oscar Properties Bostadsrätter AB tillträda utan att betala, och bolaget betalade aldrig. Paret krävde förskottet åter.
Vad sa HD?
Högsta domstolen fastställer hovrättens domslut och förpliktar föreningen att ersätta parets rättegångskostnad i HD. Paret får därmed skadestånd om 888 000 kr, med avräkning för en del av föreningens motfordran.
HD konstaterar att föreningen bröt mot hävningsavtalet när bolaget fick tillträda utan att betala. Skadan bestäms enligt differensprincipen genom en jämförelse med ett hypotetiskt förlopp. Vad som skulle ha hänt är en bedömningsfråga för domstolen, medan de omständigheter bedömningen bygger på är bevisfrågor (jfr ”BDO” NJA 2014 s. 272 och ”Multitotal” NJA 2017 s. 9). Bevisbördan låg kvar på paret, men beviskravet för bolagets betalningsförmåga ställdes lågt eftersom föreningens agerande hindrat bevissäkring. Ett bolag som kan och ska betala antas agera rationellt; bolaget skulle därför ha betalat vid tillträdet.
Vad betyder domen i praktiken?
Den som enligt ett hävningsavtal ska sälja om egendom och avräkna resultatet måste genomföra ersättningsaffären korrekt och kräva betalt. Annars riskerar man skadeståndsansvar utifrån vad en korrekt affär hade gett. Motparten bör tidigt begära insyn i ersättningsaffären och säkra bevis om köparens betalningsförmåga. Räkna inte med omkastad bevisbörda, men ett sänkt beviskrav kan komma i fråga.
Liknar det er situation?
Står ni inför en tvist som kan hamna i domstol? Avgörandet visar domstolens bedömning av ett annat fall; utgången i ett enskilt fall beror på omständigheterna och bevisningen. Läs mer på vår sida inom tvistlösning eller kontakta oss för en bedömning av ert ärende.
Kontakta ossRing 08-562 403 40
Knappen öppnar ett mejl till creo@creoadvokater.se med tre korta frågor. Motpartens namn behövs för vår jävskontroll.