RH 2016:61 — Vid infasning av en ny hyra får den utgående hyran aldrig understiga det belopp hyresgästen medgett, och en obetydlig höjning över den medgivna hyran behöver inte fasas in
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 6975-13, 2016-04-15 (RH 2016:61). Hovrätten ändrade och förtydligade hyresnämndens beslut. Vid infasning av en ny hyra får den utgående hyran inte vid något tillfälle understiga det av hyresgästen medgivna beloppet, och när den nya hyran endast obetydligt överstiger den medgivna hyran saknas anledning att fasa in den.
Vad gällde målet?
Efter en genomgripande ombyggnad av en miljonprogramsfastighet i Rosengård yrkade Contentus AB i hyresnämnden i Malmö höjda hyror från den 1 februari 2013 för lägenheter tillhörande hyresgästerna M.C., H.K., A.H.C. och F.K. Hyresgästerna vitsordade lägre belopp som skäliga och yrkade infasning samt anstånd med retroaktiv hyra. Hyresnämnden fastställde hyror och beslutade om infasning. Både bolaget och hyresgästerna hade skäl att överklaga till Svea hovrätt. Saken gällde hyressättningen enligt bruksvärdesreglerna, hur den nya hyran skulle fasas in i förhållande till de belopp hyresgästerna medgett och anstånd med retroaktiv hyra.
Vad sa hovrätten?
Svea hovrätt ändrade och förtydligade hyresnämndens beslut och fastställde hyror från den 1 februari 2013 med lägre belopp än bolaget yrkat. Hyran ska enligt 12 kap. 55 § jordabalken bestämmas till ett skäligt belopp med hänsyn till bruksvärdet, i första hand med ledning av hyror som bestämts i förhandlingsöverenskommelser (24 § första stycket hyresförhandlingslagen [1978:304]). Väsentliga hyreshöjningar, i allmänhet omkring 10 procent eller mer, ska enligt trappningsregeln i 12 kap. 55 d § inte genomföras på en gång utan fasas in som skydd för hyresgästerna (prop. 2009/10:185; RH 2013:9 I). När en hyresgäst accepterat en viss höjning får den utgående hyran vid infasningen inte vid något tillfälle understiga det medgivna beloppet (RH 2013:9 III), varför A.H.C:s och F.K:s hyror skulle fasas in. Eftersom de nya hyrorna för M.C. och H.K. översteg deras medgivna hyror med mindre än 100 kr saknades anledning att fasa in dessa. Anståndstiden för retroaktiv hyra flyttades fram till den 31 december 2016 med ränta enligt 5 och 6 §§ räntelagen. Avgörandet meddelades av en enig hovrätt.
Vad betyder domen i praktiken?
Avgörandet preciserar samspelet mellan hyresgästens medgivande och trappningsregeln i 12 kap. 55 d § jordabalken. En infasad hyra får aldrig, under någon del av infasningen, sättas lägre än det belopp hyresgästen själv vitsordat som skäligt. Samtidigt saknas anledning att fasa in en höjning som bara obetydligt, här mindre än 100 kr, överstiger den medgivna hyran. För hyresvärdar och hyresgäster vid större renoveringar ger avgörandet praktisk vägledning om när trappning ska ske och hur den ska förhålla sig till redan medgivna belopp, liksom om samtidig tillämpning av trappning och anstånd med retroaktiv hyra.