RH 2018:9 — Kvittning vid hyressättning kräver likartade nyttigheter
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 8520-14, 2017-10-31 (RH 2018:9). Vid hyressättning kan kvittning mellan nyttigheter komma i fråga endast om de faktorer som kvittas mot varandra är av någorlunda likartat slag — storlek, modernitetsgrad, planlösning, reparationsstandard och ljudisolering kan kvittas mot jämförliga faktorer, men en lägenhets läge kan inte kvittas mot en annan lägenhets planlösning. Vid en skälighetsbedömning är det inte heller möjligt att tillämpa påtaglighetsrekvisitet. Hovrätten avslog överklagandena och lät hyresnämndens beslut stå fast.
Vad gällde målet?
John Mattson Fastighets AB (hyresvärden) äger den ombyggda fastigheten Galeasen 2 på Lidingö, där lägenheterna utformats med bas- respektive tillvalsstandard. Sedan förhandlingar om hyreshöjning strandat ansökte hyresvärden hos Hyresnämnden i Stockholm om ändring av hyresvillkoren enligt 24 § hyresförhandlingslagen. Hyresnämnden fastställde en lägre normhyra än den yrkade efter en allmän skälighetsbedömning, eftersom förutsättningar för en direkt bruksvärdesjämförelse saknades. Hyresvärden överklagade till Svea hovrätt och yrkade fullt bifall, medan hyresgästerna motsatte sig ändring. Frågan var bl.a. om skillnader i geografiskt läge kunde kvittas mot andra faktorer så att en direkt jämförelse blev möjlig, och hur skälighetsbedömningen skulle göras.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten avslog överklagandena och ändrade inte hyresnämndens beslut. Vid tvist ska hyran enligt 12 kap. 55 § jordabalken, som tillämpas via 24 § hyresförhandlingslagen, fastställas till skäligt belopp och är inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för bruksvärdesmässigt likvärdiga lägenheter. Hovrätten fann att ingen av de åberopade lägenheterna var direkt jämförbar och att kvittning, för att inte bli alltför skönsmässig, kräver att de faktorer som kvittas är av någorlunda likartat slag — sådant som storlek, modernitetsgrad, planlösning inom huset, reparationsstandard och ljudisolering kan kvittas mot jämförliga faktorer, men en lägenhets läge kan inte kvittas mot en annan lägenhets planlösning (jfr RBD 1980:46, RBD 1991:21 och RBD 1991:8). En direkt jämförelse kunde vidare bara ske med hyror som gällde vid prövningstidpunkten. Hovrätten var därför hänvisad till en skälighetsbedömning och fann, i likhet med hyresnämnden, att någon justering uppåt med stöd av påtaglighetsrekvisitet inte var möjlig vid en sådan bedömning. Avgörandet är enhälligt.
Vad betyder domen i praktiken?
Domen skärper ramarna för kvittning i bruksvärdesmål: en hyresvärd kan inte kompensera en jämförelselägenhets sämre läge genom att väga in prövningslägenhetens bättre planlösning, eftersom faktorerna inte är likartade. Saknas direkt jämförbart material vid prövningstidpunkten hänvisas nämnden och hovrätten till en skälighetsbedömning, och då kan hyran inte höjas ytterligare med stöd av påtaglighetsrekvisitet — vilket i praktiken begränsar hur höga hyror en värd kan driva igenom utan tydligt jämförelsematerial.