Rättsfall

RH 2015:4 — Utesluter en ytskillnad över fem procent en direkt jämförelse vid hyressättning, och utgjorde hyresvärdens jämförelsehyror enstaka topphyror?

RH 2015:4 — En ytskillnad som något överstiger praxisgränsen om fem procent utesluter inte en direkt jämförelse, och hyresvärdens jämförelselägenheter godtogs

Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 6723-13, 2014-10-30 (RH 2015:4). Hovrätten biföll i sak hyresvärdarnas yrkande om ny hyra: de åberopade jämförelselägenheterna kunde tjäna som underlag för en direkt jämförelse och utgjorde inte enstaka topphyror. En ytskillnad som med upp till fem procent översteg den i praxis (RBD 21:91) accepterade nivån om +/- fem procent uteslöt inte en direkt jämförelse, eftersom hänsyn även ska tas till lägenheternas utformning och storlek. Den nya hyran fick dock tas ut först från det månadsskifte som inföll tre månader efter ansökan, det vill säga 1 augusti 2013.

Vad gällde målet?

Kvarngränd AB och B.J. (hyresvärdarna) begärde hos Hyresnämnden i Göteborg höjd hyra för sju lägenheter i fastigheterna Siken och Stenbiten i Varberg. Hyresgästerna, företrädda av Hyresgästföreningen, motsatte sig höjningen och yrkade i vart fall infasning och senarelagd tidpunkt. Hyresnämnden fann lägenheterna direkt jämförbara men ansåg att hyresvärdarnas material utvisade enstaka topphyror, utgick från hyresgästernas jämförelser och lät den höjda hyran gälla från 1 april 2013. Båda sidor överklagade till Svea hovrätt: hyresvärdarna yrkade fullt bifall, medan hyresgästerna i första hand ville ha talan avslagen och i andra hand senare ikraftträdande och uppdelning av retroaktiv hyra.

Vad sa hovrätten?

Hovrätten prövade hyran enligt 12 kap. 55 § jordabalken och slog fast att prövnings- och jämförelselägenheter ska vara i grova drag likvärdiga med hänsyn till bruksvärdet. Beträffande ytskillnaden, som enligt RBD 21:91 bör hållas inom +/- fem procent, uttalade hovrätten att man även måste beakta hur skillnaden fördelas mellan rummen och skillnaden i absoluta tal, och att en ytskillnad som med upp till fem procent översteg praxisgränsen inte var så stor att en direkt jämförelse var utesluten. En jämförelselägenhet om fyra rum och kök avvek dock för mycket från en prövningslägenhet om tre rum och kök för att godtas. Hovrätten fann vidare att en obalans i antalet åberopade objekt inte gjorde hyresvärdarnas hyror till enstaka topphyror; hyror för ett tjugotal lägenheter i tre fastigheter, bestämda i förhandlingsöverenskommelse, kunde inte anses vara topphyror. Hyresvärdarnas yrkande om ny hyra bifölls därför i sak. Enligt 24 § andra stycket hyresförhandlingslagen fick den nya hyran dock tas ut först från 1 augusti 2013, eftersom det inte fanns skäl att frångå huvudregeln, och hyresgästerna medgavs anstånd i sex månader med den retroaktiva hyran enligt 12 kap. 55 d § jordabalken. Avgörandet var enigt.

Vad betyder domen i praktiken?

För hyresvärdar och hyresgäster klargör avgörandet att femprocentsregeln för ytskillnad inte är en absolut gräns; en något större skillnad kan godtas om lägenheternas utformning och storlek i övrigt talar för jämförbarhet. Lika viktigt är att antalet åberopade jämförelseobjekt i sig inte avgör om hyror är enstaka topphyror — det avgörande är hur stort det jämförbara materialet är i förhållande till ortens bestånd. En hyresvärd som vill ha en tidigare tidpunkt än tremånadersregeln i hyresförhandlingslagen bör ange skälen redan i ansökan till hyresnämnden och kan inte räkna med undantag om förhandlingar påkallats sent.

Läs vidare

Relaterade rättsfall