RH 2012:76 — hyresnämndens exklusiva behörighet och gränsen mellan hyra och allmän nyttjanderätt
Hovrättens över Skåne och Blekinge avgörande i mål T 3289-11, 2012-09-07 (RH 2012:76): Ystads kommun fick rätt att avhysa Å.A., eftersom hans nyttjande av en byggnadsdel bedömdes vara en allmän nyttjanderätt utan besittningsskydd — inte hyra.
Vad gällde målet?
Å.A. hade sedan 1987 nyttjat en byggnadsdel på Ystads kommuns hamnfastighet, med nycklar från kommunen och mot att han skötte underhåll av byggnad och mark. Kommunen yrkade avhysning och gjorde gällande att nyttjandet varit olovligt eller i vart fall en upphörd allmän nyttjanderätt. Å.A. hävdade att han hyrde delen för bostadsändamål och hade besittningsskydd.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten fastställde tingsrättens domslut om avhysning — kommunen vann. Hovrätten avvisade samtidigt kommunens alternativa talan om intresseavvägning enligt 12 kap. 46 § jordabalken, eftersom en sådan avvägning är hyresnämndens exklusiva sak och domstol varken kan pröva eller överlämna frågan dit. Den frågan blev dock inte avgörande: hovrätten fann att Å.A:s underhållsarbete inte gick utöver normal vårdplikt och därför inte utgjorde hyresersättning (jfr NJA 1978 s. 389 och RH 1980:83). Nyttjanderätten var därmed allmän, inte hyra med besittningsskydd, och avhysningen stod fast.
Vad betyder domen i praktiken?
Intresseavvägningar om en hyresgästs besittningsskydd ska alltid prövas av hyresnämnden, inte tingsrätt eller hovrätt. Fastighetsägare bör dessutom vara medvetna om att muntliga överenskommelser om underhåll i utbyte mot nyttjande normalt inte räknas som hyra, om inte arbetsinsatsen klart går utöver vanlig vårdplikt.
Liknar det er situation?
Står ni i en tvist om hyra eller en lokal? Avgörandet visar domstolens bedömning av ett annat fall; utgången i ett enskilt fall beror på omständigheterna och bevisningen. Läs mer på vår sida inom hyresrätt eller kontakta oss för en bedömning av ert ärende.
Kontakta ossRing 08-562 403 40
Knappen öppnar ett mejl till creo@creoadvokater.se med tre korta frågor. Motpartens namn behövs för vår jävskontroll.