RH 2018:11 — Hyresnämnden får pröva kopplat sidoavtal och ålägga avflyttning även från bilplatsen
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 5776-17, 2017-10-30 (RH 2018:11). Hovrätten avslog hyresgästens överklagande. Hyresnämnden är, inom ramen för en förlängningstvist, behörig dels att pröva om ett sidoavtal är ett så kallat kopplat avtal som enligt 12 kap. 6 § tredje stycket jordabalken upphör samtidigt med bostadshyresavtalet, dels att meddela avflyttningsåläggande så att beslutet blir verkställbart även i den delen.
Vad gällde målet?
E.F. hyrde sedan den 1 juni 2016 en bostadslägenhet och disponerade genom ett separat avtal även en bilplats. HB Karmgatan (hyresvärden) sade upp hyresavtalet på grund av upprepade sena hyresbetalningar och hänsköt tvisten till hyresnämnden i Göteborg med yrkande att avtalet inte skulle förlängas och att E.F. skulle förpliktas flytta från både lägenheten och bilplatsen. Hyresnämnden fann att avtalet skäligen inte borde förlängas, förklarade att såväl bostadshyresavtalet som bilplatsavtalet upphört och ålade E.F. att flytta. E.F. överklagade till Svea hovrätt och yrkade att hyresvärdens talan skulle avslås.
Vad sa hovrätten?
Svea hovrätt avslog överklagandet; E.F. var skyldig att flytta genast. I upphörandefrågan gjorde hovrätten ingen annan bedömning än hyresnämnden. I den principiella delen slog hovrätten fast att hyresnämnden, inom ramen för en förlängningstvist, har att bedöma om ett sidoavtal är ett kopplat avtal enligt 12 kap. 6 § tredje stycket jordabalken — dvs. avser en nyttighet med omedelbart samband med lägenhetens användning och av mindre betydelse — och att ett sådant avtal då upphör samtidigt med bostadshyresavtalet. Eftersom det ofta är en tillfällighet om bilplatsen regleras i hyreskontraktet eller i separat avtal, vore det ologiskt att reglerna om avflyttningsåläggande (13 a § lagen 1973:188 och 9 § lagen 1994:831) bara kunde tillämpas i det förra fallet. Hovrätten godtog att bilplatsavtalet var ett kopplat avtal som upphört och att avflyttningsåläggandet omfattade även det. Hovrätten (hovrättsrådet Kazimir Åberg, f.d. hovrättsrådet Måns Edling och tf. hovrättsassessorn Johan Holmquist) var enig.
Vad betyder domen i praktiken?
För hyresvärdar innebär avgörandet att man kan få ett verkställbart avflyttningsåläggande även för en bilplats eller liknande nyttighet som upplåtits genom ett separat avtal, utan att behöva utverka en särskild exekutionstitel. Ta med yrkandet om avflyttning från sidoobjektet redan i hänskjutandet till hyresnämnden. Förutsättningen är att sidoavtalet är kopplat: nyttigheten ska ha omedelbart samband med lägenhetens användning och vara av mindre betydelse jämfört med boendet. För hyresgäster betyder det att ett upphörande av bostadshyresavtalet kan dra med sig även bilplats och garage.