RH 2018:10 — Oklar prövningstidpunkt tvingar hyresnämnden att utreda på nytt
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 2919-16, 2017-10-31 (RH 2018:10). Hovrätten undanröjde hyresnämndens beslut och återförvisade målet. Det rådde sådana oklarheter kring vilken höjningstidpunkt parterna förhandlat om, och hur hyresvärdens yrkande och nämndens beslut förhöll sig till nämndens kompetens enligt 24 § hyresförhandlingslagen, att frågorna krävde ytterligare utredning. Det borde ankomma på hyresnämnden att utreda dem.
Vad gällde målet?
Solporten Fastighets AB (hyresvärden) hade efter stambyte och ombyggnation av fastigheterna Portalen 5 och Portalen 6 påkallat förhandling om höjning av hyrorna från den 1 januari 2014. Sedan förhandlingen med Hyresgästföreningen avslutats utan överenskommelse ansökte hyresvärden hos hyresnämnden i Stockholm om ändring av hyresvillkoren enligt 24 § hyresförhandlingslagen. Under handläggningen justerade hyresvärden upprepade gånger sina yrkanden och angav höjningstidpunkter från den 1 juli 2014 respektive den 1 juli/1 juni 2015. Hyresnämnden fastställde nya hyror från flera olika tidpunkter. Hyresvärden överklagade till Svea hovrätt, där frågan uppkom om beslutet skulle undanröjas och målet återförvisas.
Vad sa hovrätten?
Svea hovrätt undanröjde hyresnämndens beslut och återförvisade målet för fortsatt behandling. Hovrätten utgick från att en prövning enligt 24 § hyresförhandlingslagen endast kan avse de hyresvillkor och den tidpunkt som förhandlingen avsett (RBD 1980:26, RBD 1982:25, RH 2000:53). Av förhandlingsframställan framgick att förhandlingen avsett höjning från den 1 januari 2014 — den så kallade prövningstidpunkten. Hyresnämnden hade i stället bestämt hyrorna utifrån 2015 års förhållanden och fastställt nya hyror från både den 1 juli 2014 och den 1 juli 2015, och därigenom gått utanför ramen för vad som kunde prövas. Hovrätten pekade också på att det kunde behövas materiell processledning för att klarlägga vilka som var hyresvärdens motparter vid prövningstidpunkten. På grund av felen och oklarheterna borde hyresnämnden vidta de åtgärder som krävdes. Hovrätten (hovrättsråden Kazimir Åberg och Gun Lombach samt f.d. hovrättsrådet Måns Edling) var enig.
Vad betyder domen i praktiken?
För hyresvärdar och hyresgäster som processar enligt 24 § hyresförhandlingslagen är prövningstidpunkten avgörande. Den styr både vilka jämförelseobjekt som är relevanta och vilka som är motparter, och den binder ramen för prövningen. Yrka därför inte om höjning från andra tidpunkter än den som förhandlingen faktiskt avsett — den nya hyran kan visserligen börja tas ut senare (24 § andra stycket), men det är en annan sak än prövningstidpunkten. Otydlighet kring detta riskerar undanröjande och återförvisning, med förlorad tid som följd. Säkra tidigt vad förhandlingsframställan avsett och vilka som var hyresgäster då.