Samägandet i Enskede (NJA 2025 s. 461)
Högsta domstolens avgörande i mål T 5424-24, 2025-04-25 (NJA 2025 s. 461, ”Samägandet i Enskede”). Den som hyr egendom och sedan blir samägare till den kan inte längre göra avtalet gällande som ett hyresförhållande.
Vad gällde målet?
Två bröder hyrde var sin lägenhet i ett flerfamiljshus som deras mor ägde på tomträtt. När modern avled blev båda bröderna samägare till huset och tomträtten. Den ene brodern motsatte sig avflyttning och åberopade sitt hyresavtal. Frågan var om hyresavtalet kunde göras gällande sedan hyresgästen blivit delägare i egendomen.
Vad sa HD?
HD förklarade att hyresavtalet inte gäller. Om den som har ingått ett avtal om att hyra egendom blir samägare till samma egendom, kan avtalet inte längre göras gällande som ett hyresförhållande. En samägare nyttjar egendomen i kraft av sitt delägarskap, inte som hyresgäst, och rättsförhållandet mellan delägarna regleras i stället av samäganderättslagen. Avgörande lagrum: 1 § lagen om samäganderätt.
Vad betyder domen i praktiken?
När en hyresgäst förvärvar en andel i den hyrda egendomen — exempelvis genom arv — upphör hyresförhållandet att gälla som sådant, och relationen styrs av reglerna om samägande. Det påverkar besittningsskydd, uppsägning och hur nyttjandet kan regleras. Vid generationsskiften med uthyrning inom familjen bör konsekvenserna av samägande klargöras.