RH 2020:26 — Hyresavtal upphör efter brott mot kattvillkor i korttidsavtal
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 10802-19, 2020-05-20 (RH 2020:26). En hyresgäst som i en stadfäst förlikning med korttidsavtal förbundit sig att ha högst tre katter hade kort därefter nio. Villkoret sågs som ett hyresvillkor i korttidsavtalet, och trots psykosocial nedsättning och att hon vid prövningen bara hade tre katter fick avtalet upphöra.
Vad gällde målet?
E.P. hyrde en lägenhet av AB Iubita. I en tidigare tvist träffade parterna den 28 februari 2019 en av Svea hovrätt stadfäst förlikning som innehöll ett korttidsavtal och ett åtagande för E.P. att ha högst tre katter och vårda lägenheten väl. Vid tillsynsbesök i april och juni 2019 fanns fler katter — i juni nio, varav sex kattungar. Hyresvärden sa upp avtalet. Hyresnämnden i Malmö förklarade att avtalet upphört; E.P. överklagade till Svea hovrätt och yrkade i andra hand uppskov.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten avslog överklagandet men gav en månads uppskov (flytt senast 1 juli 2020). Villkoret om högst tre katter, intaget i en stadfäst förlikning med korttidsavtal, fick i praktiken uppfattas som ett hyresvillkor i korttidsavtalet. Vid korttidsavtal ska en hyresvärd inte behöva tåla en upprepning av den försummelse som föranlett avtalet, och en överträdelse presumeras utgöra ett åsidosättande av hyresgästens förpliktelser (12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken). En skälighetsbedömning ska ändå göras. Att E.P. haft nio katter kort efter förlikningen innebar ett allvarligt åsidosättande. Hennes psykosociala nedsättning och att katterna nu var tre och steriliserade ändrade inte utfallet, eftersom korttidsavtalet är avsett som en sista varning. Hovrätten var enig.
Vad betyder domen i praktiken?
Ett villkor i en stadfäst förlikning med korttidsavtal fungerar som en sista varning: bryter hyresgästen mot det presumeras ett åsidosättande, och rättelse i efterhand räddar sällan avtalet. Hyresvärdar får ett starkt verktyg; hyresgäster måste ta korttidsavtalets villkor på största allvar från dag ett.