Vikens pizzeria (NJA 2019 s. 693)

Högsta domstolens avgörande i mål T 5803-18, 2019-09-05 (NJA 2019 s. 693, ”Vikens pizzeria”). HD slår fast att när en uppsagd lokalhyresgästs rörelseskada beräknas enligt avkastningsvärdemetoden ska rörelseresultatet belastas med ett avdrag för värdet av ägarens eget arbete.

Vad gällde målet?

A.V. drev en pizzeria som enskild firma i en lokal hon hyrde i Höganäs. Kommunen köpte fastigheten och sade upp hyresavtalet för avflyttning inför en rivning. A.V. begärde ersättning för rörelseskada enligt reglerna om indirekt besittningsskydd. Frågan var hur rörelseskadan skulle beräknas — särskilt om resultatet skulle minskas med värdet av hennes eget arbete.

Vad sa HD?

HD fastställde hovrättens dom. När rörelseskada för en verksamhet som drivs som enskild näringsverksamhet beräknas enligt avkastningsvärdemetoden ska rörelsens resultat belastas med ett avdrag motsvarande värdet av ägarens egen arbetsinsats. Annars skulle ersättningen överskatta rörelsens verkliga avkastningsvärde, eftersom en del av vinsten i själva verket är betalning för ägarens arbete.

Vad betyder domen i praktiken?

Enskilda näringsidkare som blir uppsagda från sin lokal bör räkna med att ersättningen för rörelseskada beräknas på ett avkastningsvärde där ett marknadsmässigt löneavdrag för det egna arbetet dras av — vilket kan sänka beloppet märkbart. Ta fram en väl underbyggd rörelsevärdering. För hyresvärdar och kommuner ger domen vägledning om ersättningsnivån.