Historisk dom om tomträttsavgäld, Högsta domstolen sänker avgäldsräntan

Tomträtt är en särskild nyttjanderättsform där staten eller en kommun upplåter mark till exempelvis en bostadsrättsförening mot en årlig avgift, så kallad tomträttsavgäld. Denna avgäld omprövas vanligtvis vart tionde år för att anpassas till förändringar i markvärde och ekonomiska förutsättningar. Syftet med systemet är att möjliggöra långsiktigt boende och byggande utan att marken säljs, samtidigt som markägaren (ofta det allmänna) får del av markens värdeutveckling.

I det aktuella fallet äger staten, genom Statens fastighetsverk, fastigheten X 5 på Gärdet i Stockholm. Bostadsrättsföreningen Smyrna 5 har haft tomträtt till fastigheten sedan 1991. Under den senaste tioårsperioden betalade föreningen en årlig avgäld på 1 900 000 kronor.

När det var dags för ny omprövning inför perioden som började 1 oktober 2021 uppstod tvist om hur mycket avgälden skulle höjas. Statens fastighetsverk ansåg att avgälden borde höjas till 5 490 000 kronor per år, baserat på ett markvärde på 183 miljoner kronor och en avgäldsränta på 3 procent. Föreningen motsatte sig en så kraftig höjning och menade att både markvärdet och räntan borde vara betydligt lägre – föreningen föreslog ett markvärde på 167 433 480 kronor och en avgäldsränta på cirka 1 procent.

Tvisten prövades först i mark- och miljödomstolen, som fastställde avgälden till 3 348 670 kronor per år. Mark- och miljööverdomstolen höjde sedan avgälden till drygt 5 miljoner kronor. Föreningen överklagade då till Högsta domstolen, som nu har slutligt avgjort frågan.

Bakgrunden till tvisten handlar alltså om hur avgälden ska beräknas och vilken ränta som är rimlig att använda, särskilt i ljuset av låga realräntor på marknaden och det faktum att tomträtten gäller för bostadsändamål – vilket enligt lagstiftningens syfte ska ge trygghet och förutsebarhet för boende.

Tvisten om tomträttsavgälden för Bostadsrättsföreningen Smyrna 5 har prövats i tre instanser, där varje steg har inneburit olika bedömningar och belopp.

När Statens fastighetsverk 2021 väckte talan om omprövning av avgälden, yrkade de att avgälden skulle höjas från 1 900 000 kronor till 5 490 000 kronor per år. Fastighetsverket grundade sitt krav på ett markvärde om 183 miljoner kronor och en avgäldsränta på 3 procent. Föreningen motsatte sig höjningen och menade att både markvärdet och räntan borde vara lägre.

Mark- och miljödomstolen prövade först ärendet och fastställde avgälden till 3 348 670 kronor per år. Domstolen utgick från ett markvärde på 167 433 480 kronor och en uppskattad långsiktig realränta på kapitalmarknaden, vilket låg betydligt lägre än Statens fastighetsverks yrkande.

Mark- och miljööverdomstolen (Svea hovrätt) prövade därefter målet efter överklagande. Domstolen höjde avgälden till 5 023 004 kronor per år, trots att markvärdet låg fast på 167 433 480 kronor. Den högre avgälden berodde på att domstolen använde en högre långsiktig realränta än den lägre instansen.

Bostadsrättsföreningen Smyrna 5 överklagade då domen till Högsta domstolen. Föreningen yrkade att avgälden skulle fastställas till 1 900 000 kronor per år, medan Statens fastighetsverk ville att Mark- och miljööverdomstolens dom skulle stå fast. Parterna begärde också ersättning för sina rättegångskostnader.

I Högsta domstolen blev det slutligen ostridigt att markvärdet skulle vara 167 433 480 kronor. Den avgörande frågan blev vilken avgäldsränta som skulle användas. Efter att ha vägt in bland annat den långsiktiga realräntan på kapitalmarknaden och syftet med tomträttsinstitutet, fastställde Högsta domstolen avgälden till 2 900 000 kronor per år för den nya avgäldsperioden. Dessutom ålades Statens fastighetsverk att ersätta föreningen för rättegångskostnader i samtliga instanser.

Denna process illustrerar hur olika domstolar kan göra olika bedömningar av samma underlag, och hur Högsta domstolen nu tydligt markerat att avgäldsräntan ska ligga på en betydligt lägre nivå än vad som tidigare varit praxis.

Den centrala frågan i Högsta domstolens prövning gällde vilken nivå som är skälig för tomträttsavgälden – och därmed vilken avgäldsränta som skulle användas vid beräkningen. Parterna var inför HD överens om markvärdet (167 433 480 kronor), men oenigheten gällde hur hög räntan skulle vara: Statens fastighetsverk ville hålla fast vid 3 procent, medan Bostadsrättsföreningen Smyrna 5 menade att den långsiktiga realräntan låg betydligt lägre och därför borde avgäldsräntan också sänkas.

HD konstaterade att lagstiftningen inte anger någon exakt metod för att bestämma avgälden, utan att domstolen ska göra en skälighetsbedömning utifrån bland annat markvärdet, tomträttens ändamål och ekonomiska förutsättningar. För tomträtter som gäller bostadsändamål ska särskild hänsyn tas till trygghet och förutsebarhet för de boende, och skydd mot orimliga höjningar ligger i själva skälighetsbedömningen.

Vid bestämmande av avgäldsräntan utgick HD från den långsiktiga realräntan på kapitalmarknaden, med ledning av bland annat rapporter från Konjunkturinstitutet. Utredningen visade att realräntan haft en vikande trend under lång tid och sannolikt kommer att ligga under 2 procent under större delen av den aktuella perioden. HD ansåg att det är rimligt att hämta vägledning från dessa prognoser, men betonade att det ytterst är en avvägning mellan fastighetsägarens rätt till avkastning och tomträttshavarens behov av ekonomisk trygghet.

Mot denna bakgrund fann Högsta domstolen att en avgäldsränta på 1,75 procent (inklusive triangeleffekt) var skälig för den aktuella perioden. Detta innebär en tydlig sänkning jämfört med tidigare praxis och sätter en ny standard för hur avgälder ska beräknas när realräntan är låg. Beslutet innebär också att domstolen tydligt markerar vikten av att skydda boende mot alltför kraftiga kostnadsökningar vid omprövning av tomträttsavgälder.

I sin dom den 24 april 2025 satte Högsta domstolen punkt för den långdragna tvisten mellan Bostadsrättsföreningen Smyrna 5 och Statens fastighetsverk. Domstolen slog fast att tomträttsavgälden för fastigheten X 5 på Gärdet ska vara 2 900 000 kronor per år för den nya tioårsperioden som inleddes den 1 oktober 2021. Detta är en kraftig sänkning jämfört med det belopp på drygt 5 miljoner kronor som Mark- och miljööverdomstolen tidigare hade bestämt och långt under Statens fastighetsverks ursprungliga krav på 5 490 000 kronor.

Högsta domstolen motiverade sitt beslut med att en avgäldsränta på 1,75 procent – inklusive den så kallade triangeleffekten – är skälig med hänsyn till den långsiktiga realräntan på kapitalmarknaden och det faktum att tomträtten gäller för bostadsändamål. Domstolen betonade att den långsiktiga realräntan sannolikt kommer att ligga stabilt under 2 procent under större delen av perioden, enligt bland annat Konjunkturinstitutets långtidsprognoser. Därmed gör HD ett tydligt avsteg från tidigare praxis där 3 procent ofta använts som riktmärke för avgäldsräntan.

Utöver att fastställa avgälden ålade HD Statens fastighetsverk att ersätta Bostadsrättsföreningen Smyrna 5 för rättegångskostnader i samtliga instanser. Ersättningen uppgår till totalt 890 250 kronor och omfattar ombudsarvoden, sakkunnigkostnader och utlägg, samt ränta på dessa belopp från respektive datum.

Domen innebär inte bara en ekonomisk lättnad för Smyrna 5, utan också en prejudicerande vägledning för hur framtida tomträttsavgälder ska beräknas när realräntan är låg. HD:s resonemang markerar vikten av att skydda boende mot kraftiga kostnadsökningar och att avgäldsräntan ska spegla det långsiktiga ränteläget på kapitalmarknaden. Beslutet väntas få stor betydelse för många andra tomträttshavare runt om i landet.

Högsta domstolens dom i målet mellan Bostadsrättsföreningen Smyrna 5 och Statens fastighetsverk innebär flera tydliga besked om både avgäldens storlek och rättegångskostnaderna:

1. Tomträttsavgälden sänks kraftigt
Domstolen fastställer att tomträttsavgälden för fastigheten X 5 på Gärdet ska vara 2 900 000 kronor per år för den nya avgäldsperioden som började den 1 oktober 2021. Det är betydligt lägre än Statens fastighetsverks krav på 5 490 000 kronor och även lägre än det belopp på drygt 5 miljoner kronor som Mark- och miljööverdomstolen tidigare hade beslutat om.

2. Staten ska ersätta föreningens rättegångskostnader
Statens fastighetsverk åläggs att betala Bostadsrättsföreningen Smyrna 5:s rättegångskostnader i samtliga instanser:

• I mark- och miljödomstolen: 348 750 kr (varav 260 000 kr ombudsarvode), plus ränta från 25 november 2021.

• I Mark- och miljööverdomstolen: 125 000 kr (ombudsarvode), plus ränta från 24 april 2023.

• I Högsta domstolen: 416 500 kr (varav 350 000 kr ombudsarvode), plus ränta från domens dag.

Totalt handlar det om över 890 000 kronor i ersättning, inklusive ränta.

3. Domens prejudicerande betydelse
Domen innebär att Högsta domstolen tydligt slår fast att avgäldsräntan – grunden för hur tomträttsavgälden beräknas – ska anpassas till den långsiktiga realräntan på kapitalmarknaden. För denna period har domstolen bedömt att 1,75 procent är en rimlig nivå, inklusive så kallad triangeleffekt. Detta är ett tydligt avsteg från tidigare praxis, där 3 procent ofta har använts.

Sammanfattning:

• Tomträttsavgälden bestäms till 2,9 miljoner kronor per år.

• Statens fastighetsverk ska betala föreningens rättegångskostnader i tre instanser, totalt över 890 000 kronor.

• Domen klargör att avgäldsräntan ska följa den låga långsiktiga realräntan, vilket kan påverka många framtida avgäldsbestämningar i hela landet.

Högsta domstolens avgörande i Smyrnamålet får långtgående konsekvenser för både tomträttshavare och fastighetsägare över hela landet. Den tydliga sänkningen av avgäldsräntan till 1,75 procent – och därmed en betydligt lägre tomträttsavgäld än vad som tidigare varit praxis – innebär att många bostadsrättsföreningar och andra tomträttshavare nu kan få sina avgälder omprövade på nya grunder.

För tomträttshavare innebär domen en möjlighet till lägre kostnader och större ekonomisk förutsägbarhet. Eftersom Högsta domstolen betonar vikten av trygghet för boende och att skydda mot orimligt stora höjningar, kan fler föreningar nu argumentera för en lägre avgäldsränta när deras avtal omförhandlas. Detta kan i förlängningen leda till att boendekostnaderna hålls nere i många områden där tomträtt är vanligt.

För fastighetsägare, särskilt staten och kommunerna, innebär domen att intäkterna från tomträtter kan bli lägre än vad man tidigare räknat med. Det kan påverka kommunernas ekonomi och deras vilja att upplåta mark med tomträtt, men samtidigt ger domen en tydlig och rättssäker vägledning för framtida avgäldsbestämningar.

På juridisk nivå markerar domen ett tydligt skifte i rättspraxis. Högsta domstolen gör klart att avgäldsräntan måste spegla den långsiktiga realräntan på kapitalmarknaden, och att domstolen vid sin skälighetsbedömning ska väga in både marknadsläget och de boendes ekonomiska trygghet. Detta prejudikat kommer sannolikt att prägla liknande mål under lång tid framöver.

Reaktioner från branschen har varit positiva bland bostadsrättsföreningar och hyresgäster, som ser domen som ett skydd mot plötsliga och kraftiga avgäldshöjningar. Samtidigt uttrycker vissa kommuner och fastighetsägare oro för minskade intäkter och en mindre flexibel markpolitik.

Sammanfattningsvis innebär domen en tydlig förstärkning av tomträttshavarnas ställning och ett nytt rättsligt ramverk för hur avgälder ska bestämmas – något som påverkar både nuvarande och framtida avtal över hela Sverige.

Högsta domstolens avgörande i Smyrnamålet markerar ett tydligt skifte i hur tomträttsavgälder ska bestämmas i Sverige. Genom att slå fast att avgäldsräntan ska utgå från den långsiktiga realräntan på kapitalmarknaden – och i detta fall sättas till 1,75 procent – har domstolen gett både tomträttshavare och fastighetsägare en ny och mer förutsägbar grund att stå på. Domen innebär en betydande lättnad för många bostadsrättsföreningar och hushåll som annars riskerat kraftigt höjda boendekostnader.

Samtidigt ger avgörandet en tydlig vägledning till domstolar och myndigheter inför framtida tvister om tomträttsavgälder. Skälighetsbedömningen ska ta hänsyn till både fastighetsägarens rätt till avkastning och tomträttshavarens behov av ekonomisk trygghet och förutsägbarhet. Detta stärker skyddet för boende och bidrar till en stabilare bostadsmarknad.

Framöver kan domen komma att påverka lagstiftning, kommunal markpolitik och förhandlingar om tomträttsavtal i hela landet. Den sätter ett nytt rättsligt ramverk som sannolikt kommer att prägla avgäldsbestämningar under lång tid framöver – och gör det tydligt att tomträttsinstitutet även fortsättningsvis ska vara en trygg och rättvis boendeform för många svenskar.

Länk till domslutet