Smyrna (NJA 2025 s. 399)
Högsta domstolens avgörande i mål T 3706-23, 2025-04-24 (NJA 2025 s. 399, ”Smyrna”). HD sänkte tomträttsavgälden och fastställde avgäldsräntan till 1,75 procent — lägre än den nivå om cirka 3 procent som länge tillämpats. Hur avgälden bestäms får direkt ekonomisk betydelse för både fastighetsägare och tomträttshavare.
Vad gällde målet?
Staten äger fastigheten Smyrna på Gärdet i Stockholm, upplåten med tomträtt för bostadsändamål till Bostadsrättsföreningen Smyrna. Inför avgäldsperioden med start den 1 oktober 2021 yrkade Statens fastighetsverk att den årliga avgälden skulle höjas från 1,9 miljoner till 5,49 miljoner kronor, utifrån ett markvärde om 183 miljoner kronor och en avgäldsränta på 3 procent. Föreningen motsatte sig. Mark- och miljödomstolen bestämde avgälden till knappt 3,35 miljoner (avgäldsränta 2 procent), och Mark- och miljööverdomstolen höjde den till drygt 5 miljoner. Sedan markvärdet blivit ostridigt (167 433 480 kr) återstod i HD frågan vilken avgäldsränta som skulle tillämpas.
Vad sa HD?
HD ändrade Mark- och miljööverdomstolens dom och bestämde avgälden till 2 900 000 kr om året, utifrån en avgäldsränta på 1,75 procent med triangeleffekten beaktad.
Avgälden bestäms enligt 13 kap. 11 § jordabalken genom en skälighetsbedömning utifrån markens värde vid omprövningen och ändamålet med upplåtelsen; lagen anvisar ingen särskild metod. Avgäldsräntan ska spegla en långsiktig realränta på den allmänna kapitalmarknaden — bedömd på mycket lång sikt, minst 30 år — och inte de aktuella marknadsnoteringarna på statsobligationer (jfr ”Beridarebanan” NJA 1986 s. 272 och ”Lundafastigheterna” NJA 1990 s. 714). Att upplåtelsen avser bostadsändamål väger med och talar mot alltför drastiska kostnadsökningar för de boende.
Av Konjunkturinstitutets prognoser framgick att den långa realräntan haft en vikande trend och sannolikt skulle ligga stabilt under 2 procent under en stor del av den relevanta tiden. Mot den bakgrunden, och med hänsyn till bostadsändamålet, bestämde HD avgäldsräntan till skäliga 1,75 procent med triangeleffekten beaktad (jfr ”Muskotnöten” NJA 1988 s. 343).
Vad betyder domen i praktiken?
Domen ger bostadsrättsföreningar med tomträtt ett konkret argument mot kraftiga avgäldshöjningar: avgäldsräntan ska bygga på en långsiktig realränta, inte på en nivå om 3 procent som fastighetsägaren historiskt tillämpat. Eftersom avgäldsperioderna löper i tioårsintervall får ränteantagandet stor ekonomisk betydelse för medlemmarnas boendekostnader. En förening inför omprövning bör tidigt säkra utredning om realränteläget och markvärdet och vara beredd att driva avgäldsräntan processuellt.