Hembudsanteckningen i fastighetsboken (NJA 1981 s. 897)
Högsta domstolens avgörande i mål Ö 34-79, 1981-09-29 (”Hembudsanteckningen i fastighetsboken”, NJA 1981 s. 897). Ett hembudsförbehåll i ett gåvobrev, det vill säga en skyldighet för gåvotagaren att vid försäljning först erbjuda andelen till de andra gåvotagarna, är giltigt och kan antecknas i fastighetsboken enligt 20 kap. 14 § jordabalken, eftersom det utgör en mindre inskränkning än ett generellt överlåtelseförbud. Den som vill binda en gåva med en sådan förköpsrätt bör ta in förbehållet i gåvobrevet och begära att det antecknas i samband med lagfart.
Vad gällde målet?
En givare överlät genom gåvobrev andelar i en fastighet till sina tre barn. Gåvobrevet innehöll ett villkor om att den gåvotagare som ville avhända sig sin andel först var skyldig att hembjuda den till de övriga gåvotagarna eller deras rättsinnehavare, med ett förfarande för prissättning genom skiljenämnd. Gåvotagarna ansökte om att förbehållet skulle antecknas i fastighetsboken enligt 20 kap. 14 § jordabalken. Inskrivningsmyndigheten avvisade ansökan med motiveringen att förbehållet innebar ett avtal om förköpsrätt till fast egendom, vilket enligt äldre praxis inte kan ingås med bindande verkan, och hovrätten lämnade besvären utan bifall. Frågan var om ett hembudsförbehåll i ett gåvobrev är giltigt och kan antecknas i fastighetsboken.
Vad sa HD?
HD undanröjde hovrättens beslut och inskrivningsmyndighetens beslut i den delen och återförvisade ärendet till inskrivningsmyndigheten för anteckning av förbehållet enligt 20 kap. 14 § jordabalken. HD konstaterade att förbehållet inte gjorde gåvans fullbordan eller bestånd beroende av villkor, utan inskränkte gåvotagarnas rätt att överlåta den bortgivna egendomen genom en hembudsskyldighet som innebar en förköpsrätt för de övriga gåvotagarna. Även om avtal om förköpsrätt till fast egendom inte ansetts kunna ingås med bindande verkan, är vid gåva av fast egendom ett överlåtelseförbud i princip giltigt mot såväl gåvotagare som tredje man. Ett förbehåll om hembudsskyldighet med därav följande förköpsrätt innebar en mindre inskränkning i gåvotagarnas förfoganderätt än ett generellt överlåtelseförbud och kunde inte anses medföra mer ogynnsamma verkningar än ett sådant förbud. Förbehållet är därför giltigt, och förutsättningar för anteckning enligt 20 kap. 14 § jordabalken förelåg. En ledamot var skiljaktig beträffande motiveringen. Avgörandet var i sin slutsats enhälligt.
Vad betyder domen i praktiken?
Domen är praktiskt viktig vid generationsskiften och vid gåvor av fast egendom inom en familj eller ägarkrets. Den klargör att man kan binda en gåva med en hembudsskyldighet, alltså en förköpsrätt som tvingar gåvotagaren att först erbjuda sin andel till de övriga, och att ett sådant förbehåll är giltigt även om en fristående förköpsrätt till fast egendom inte kan avtalas med bindande verkan. Förklaringen är att ett hembudsförbehåll är en mindre ingripande inskränkning än ett rent överlåtelseförbud, som i gåvosammanhang sedan länge godtas. För den som vill hålla en fastighet samlad inom en krets, till exempel ett syskonkollektiv, är rådet att ta in hembudsförbehållet i själva gåvobrevet och begära att det antecknas i fastighetsboken enligt 20 kap. 14 § jordabalken, så att inskränkningen blir synlig och får genomslag. Anteckningen ger en tydlig signal till blivande förvärvare och kreditgivare om att andelen inte fritt kan överlåtas.