HD tillämpar generalklausulen i 12 kap. 57 § första stycket 4 p. jordabalken
Högsta domstolen konstaterade att Parkgate inte anvisat en annan för Lidls verksamhet godtagbar lokal och att avtalet mellan parterna inte innefatta någon klausul om hyresförhållandets upphörande vid rivningsarbeten. Trots detta beslutade HD att Parkgate inte var skyldig ersätta Lidl för hyresförhållandets upphörande med hänvisning till den så kallade generalklausulen i 12 kap. 57 § jordabalken.
Bakgrund
Lidl hyrde en lokal för dagligvaruhandel (Skytteholmsbutiken) i Solna sedan 2007. Efter att fastigheten såldes till Parkgate 2018 ingicks ett nytt, tidsbegränsat hyresavtal fram till 31 december 2019. I mars 2019 sade Parkgate upp hyresavtalet till hyrestidens utgång med hänvisning till att man planerade att exploatera fastigheten – bland annat genom rivning, nybyggnation av kontor och bostäder.
Lidl motsatte sig uppsägningen och hävdade att det inte fanns sakliga skäl att neka förlängning, samt att Parkgate inte erbjudit en godtagbar ersättningslokal. Butiken i Solna centrum, som Lidl öppnade vid ungefär samma tidpunkt som uppsägningen, ansågs enligt Lidl inte utgöra en ersättningslokal för Skytteholmsbutiken.
Lidl begärde ersättning i enlighet med det indirekta besittningsskyddet i lokalhyresförhållanden.
Så avgjorde Högsta domstolen frågan om ersättning enligt det indirekta besittningsskyddet
Högsta domstolen fastställde hovrättens dom och nekade Lidl ersättning. Domstolen fann att Parkgate haft befogad anledning att neka förlängning av hyresavtalet enligt generalklausulen i 12 kap. 57 § 1 st. 4 p. jordabalken. Trots att den lokal som Parkgate anvisat inte uppfyllde kravet på att vara godtagbar – bland annat eftersom den låg i ett område där detaljplanen inte tillät dagligvaruhandel – hade Lidl redan öppnat en ny butik i närområdet och hade sedan tidigare en annan butik i närliggande Sundbyberg.
Domstolen ansåg att dessa förhållanden påverkade Parkgates möjligheter att anvisa en ersättningslokal och att Lidl hade reducerat sitt eget behov av den tidigare lokalen. Därmed vägde Parkgates intresse av att genomföra exploateringsplanerna tyngre än Lidls intresse av att stanna kvar.
Varför fick Lidl ingen ersättning?
Enligt jordabalken har lokalhyresgäster ett indirekt besittningsskydd, vilket normalt innebär rätt till ersättning om ett hyresavtal inte förlängs. Ett undantag gäller om hyresvärden har befogad anledning att säga upp avtalet – exempelvis vid större ombyggnationer eller exploateringsprojekt. För att undgå ersättning måste hyresvärden även erbjuda en godtagbar ersättningslokal.
I detta fall kunde Parkgate inte visa att Lidl uttryckligen avstått från sitt besittningsskydd och den anvisade ersättningslokalen var bristfällig i flera avseenden. Trots detta ansåg Högsta domstolen att Lidl genom sitt eget agerande – öppnandet av en ny butik – hade minskat sitt skyddsbehov. Därför gav en intresseavvägning enligt 12 kap. 57 § 1 st. 4 p. jordabalken att Parkgate haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.
Tips och råd: Så hanterar du uppsägningar av lokalhyresgäster
Sammantaget bör en fastighetsägare i möjligaste mån undvika en situation där bedömningen faller tillbaka på en intresseavvägning enligt generalklausulen.
En fastighetsägare kan undvika detta genom att iaktta följande punkter
-
Dokumentera och konkretisera sina planer i god tid före uppsägning
-
Erbjuda en ersättningslokal som är anpassad till hyresgästens verksamhet
-
Informera hyresgästen om förutsättningarna vid ingående av nytt avtal, exempelvis med en rivningsklausul i hyresavtalet.