RH 2015:54 — Villkoret att samäganderättslagen inte ska gälla band även arvingarna till en av gåvotagarna
Svea hovrätts avgörande i mål ÖÄ 5254-15, 2015-09-09 (RH 2015:54). Hovrätten avslog begäran om försäljning på offentlig auktion. Poängen: ett villkor i ett gåvobrev om att fastighetsägarnas samägande inte ska vara underkastat samäganderättslagen (1904:48 s. 1) band även de bröstarvingar som ärvt en av gåvotagarnas andel, varför någon delägare inte kunde begära att fastigheten säljs på offentlig auktion enligt 6 § samma lag.
Vad gällde målet?
En fastighet i Östhammar hade 1990 getts i gåva till tre bröder — F.H., A.H. och O.H. — med fri förfoganderätt och med villkor bland annat att samäganderättslagen inte skulle vara tillämplig, jämte en hembudsklausul. Sedan F.H. avlidit förvärvade hans barn A.D.H. och E.D.H. hans andel genom arv, med full äganderätt. De väckte talan vid Uppsala tingsrätt och yrkade att fastigheten skulle säljas på offentlig auktion enligt 6 § samäganderättslagen och att god man skulle utses. A.H. och O.H. bestred. Tingsrätten ogillade yrkandena, och arvingarna överklagade till Svea hovrätt.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten konstaterade att rättsläget är oklart om under vilka omständigheter en förvärvare av en fastighetsandel binds av ett sådant villkor (jfr NJA 2007 s. 455 och Högsta domstolens beslut den 13 oktober 2014 i mål Ö 1323-14), men att det kan finnas anledning att skilja förvärv genom arv från förvärv genom köp; några allmänna avtalsrättsliga principer medförde inte att arvingarna var obundna. Vid tolkningen fann hovrätten att skillnaden mellan full äganderätt och fri förfoganderätt i första hand tar sikte på möjligheten att ge eller testamentera bort egendomen och inte innebar något undantag från villkoret, och att 9 kap. 2 § ärvdabalken inte föranledde annan bedömning. Att gåvobrevet i själva villkoret använde begreppet fastighetsägare talade för att det band även arvingarna. Villkoret var inte oskäligt enligt 36 § avtalslagen, eftersom gåvobrevet gav arvingarna möjlighet att efter hembud överlåta sina andelar och reglerade hur mäklare för värdering skulle utses. Hovrätten instämde i tingsrättens bedömning att villkoret gällde mot arvingarna. Hovrätten (hovrättslagmannen Cecilia Bergman och hovrättsrådet Ulrika Stenbeck Gustavson samt tf. hovrättsassessorn Emilia Virtanen, referent) avslog enigt överklagandet.
Vad betyder domen i praktiken?
Avgörandet ger vägledning om att ett gåvo- eller avtalsvillkor om att samäganderättslagen inte ska tillämpas kan följa med fastighetsandelen även till den ursprunglige delägarens bröstarvingar, som därmed inte kan tvinga fram en försäljning på offentlig auktion enligt 6 § samäganderättslagen. Att andelen ärvts med full äganderätt medan den ursprungliga gåvan skedde med fri förfoganderätt räcker inte för att arvingarna ska undgå villkoret, särskilt när gåvobrevet ger en alternativ utväg genom hembud och värdering. För den som ärver en samägd fastighet med ett sådant villkor innebär det att man kan vara bunden av en avtalad ordning man inte själv varit med om att förhandla.