RH 2018:17 — Åberopas förverkande i första hand ska hyresnämnden pröva den grunden först
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 8504-17, 2017-12-18 (RH 2018:17). Hovrätten gav hyresgästen ett kortare uppskov med avflyttningen och uttalade som anmärkning att hyresnämnden, om förverkande åberopas som upphörandegrund i första hand, har att pröva förverkandefrågan först. För att frångå den ordningen krävs hyresvärdens uttryckliga medgivande, och har grunderna inte rangordnats åligger det nämnden att klarlägga om någon åberopas i första hand.
Vad gällde målet?
Partillebo AB yrkade i hyresnämnden i Göteborg att hyresavtalet skulle förklaras ha upphört och att H.M. skulle åläggas att avflytta. Hyresvärden gjorde i första hand gällande att H.M. förverkat hyresrätten genom otillåten andrahandsupplåtelse till sin bror, i andra hand att han åsidosatt sina förpliktelser, och i vart fall att han saknade behov av lägenheten. Hyresnämnden prövade inte förverkandefrågan — med motiveringen att inget yrkande krävde en sådan bedömning — utan lät avtalet upphöra på grund av bristande behov och ålade avflyttning. H.M. överklagade till Svea hovrätt och yrkade uppskov med att flytta.
Vad sa hovrätten?
Svea hovrätt gav H.M. uppskov med att flytta till den 31 januari 2018. Eftersom hovrätten hade att utgå från hyresnämndens bedömning att avtalet upphört på grund av bristande behov — inte förverkande — var den inte förhindrad att ge skäligt uppskov mot hyresvärdens bestridande (12 kap. 52 § första stycket jordabalken). Som anmärkning uttalade hovrätten sig om prövningsordningen: förverkande skiljer sig från övriga upphörandegrunder i 12 kap. 46 § första stycket jordabalken, eftersom endast då kan omedelbar verkställighet förordnas (13 a § andra stycket lagen 1973:188) och uppskov vägras. Att hyresgästen kan yrka uppskov även i hovrätten innebär att hyresvärden i princip alltid har ett rättsligt intresse av att få förverkandefrågan prövad. Åberopas förverkande i första hand ska nämnden därför pröva den grunden först; att frångå ordningen kräver hyresvärdens uttryckliga medgivande, och är grunderna inte rangordnade ska nämnden klarlägga vad som åberopas i första hand (jfr RBD 1982:28, RBD 1989:9). Hovrätten (hovrättsråden Kazimir Åberg och Gun Lombach samt f.d. hovrättsrådet Måns Edling) var enig.
Vad betyder domen i praktiken?
För hyresvärdar som vill hålla dörren öppen för omedelbar verkställighet är det viktigt att rangordna sina upphörandegrunder tydligt och sätta förverkande i första hand — då ska hyresnämnden pröva den frågan först. Bara förverkande ger möjlighet till verkställighet trots att beslutet inte vunnit laga kraft och utesluter uppskov mot hyresvärdens bestridande. Vinner hyresvärden på en annan grund kan förverkandefrågan gå förlorad, eftersom ett för hyresvärden gynnsamt upphörandebeslut inte kan överklagas enbart för att få just förverkande prövat. För hyresgäster är uppskovsmöjligheten större när avtalet upphört på annan grund än förverkande.