RH 2019:5 — Förverkande kan inte grundas på hyresförseningar efter uppsägning
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 10844-18, 2019-01-19 (RH 2019:5). Inom en förlängningstvist går det inte att föra talan om att hyresrätten förverkats på grund av hyresförseningar som inträffat efter det att avtalet sagts upp och tvisten hänskjutits på andra grunder. Hovrätten fann att avtalet ändå upphört — hyresgästen hade åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det skäligen inte borde förlängas.
Vad gällde målet?
J.S. hyrde en lägenhet av Malmö Cityfastigheter AB. Hyresvärden sade upp avtalet till den 31 augusti 2018 på grund av störningar och otillåten upplåtelse och yrkade att det inte skulle förlängas och att J.S. skulle flytta. Under handläggningen i hyresnämnden i Malmö åberopade hyresvärden dessutom en ny hyresskuld (juli-oktober) som förverkandegrund. Sedan hyresnämnden bifallit talan överklagade J.S. till Svea hovrätt.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten avslog överklagandet. Förverkande förutsätter enligt reglerna att avtalet sagts upp just med anledning av det förhållande som föranleder förverkandet; vid dröjsmål med hyran framgår detta av 12 kap. 44 § JB, som kräver uppsägning på grund av dröjsmålet. Eftersom hyresskulden uppstått först efter uppsägningen på andra grunder och tvistens hänskjutande enligt 12 kap. 49 § JB, kunde förverkande enligt 12 kap. 42 § JB inte prövas inom förlängningstvisten. Däremot får nya omständigheter åberopas vid en åsidosättandeprövning enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 JB. J.S. hade under lång tid inte betalat någon hyra alls och en betydande skuld uppstått; han hade därmed åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte borde förlängas. Ingen skiljaktig i hovrätten.
Vad betyder domen i praktiken?
Hyresvärdar bör säga upp separat och hänskjuta på just betalningsdröjsmålet om de vill åberopa förverkande — annars är den enda vägen i den pågående tvisten en åsidosättandeprövning enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 JB. Obetald hyra över tid kan där ändå bära ett upphörande, vilket ger hyresvärden ett alternativ.