RH 2020:41 — ”Första upplåtelsen” enligt privatuthyrningslagen
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 4455-20, 2020-11-17 (RH 2020:41). En hyresvärd i ett tvåfamiljshus ingick två hyresavtal; det första ingångna avtalet gällde en hyresgäst som tillträdde efter den andra. Hovrätten slog fast att upplåtelsen sker genom själva avtalet, varför lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) gällde det avtalet — och hyresgästen saknade besittningsskydd.
Vad gällde målet?
L-E.L. ägde ett tvåfamiljshus och ingick två hyresavtal om husets två lägenheter — först ett med E.E., sedan ett med en annan hyresgäst. E.E. tillträdde dock sin lägenhet efter den andra hyresgästen. Hyresnämnden i Malmö tog självmant upp om privatuthyrningslagen var tillämplig; enligt den lagen gäller den bara den första upplåtelsen när flera lägenheter upplåts, och då saknar hyresgästen besittningsskydd. Nämnden avvisade L-E.L:s förlängningsansökan. E.E. överklagade till Svea hovrätt och yrkade återförvisning.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten avslog överklagandet. Enligt 1 § lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, som knyter an till 12 kap. 1 § jordabalken, gäller lagen bara den första upplåtelsen när fler än en lägenhet upplåts. E.E. menade att upplåtelsen börjar vid tillträdet, när hyresgästen kan disponera objektet. Hovrätten fann att redan lagtextens ordalydelse visar att avtalet är ett upplåtelseavtal och att upplåtelsen sker genom själva avtalet; tidpunkten för hyrestidens början och tillträdet saknar betydelse för detta. Samma synsätt bär övergångsbestämmelser och företrädesregeln vid konkurrerande nyttjanderätter (7 kap. 22 och 23 §§ jordabalken). Avtalet med E.E. ingicks först och var därför den första upplåtelsen — privatuthyrningslagen gällde och nämnden saknade behörighet. Hovrätten var enig.
Vad betyder domen i praktiken?
För privatpersoner som hyr ut två bostäder i egen fastighet avgörs vilken upplåtelse som är den ”första” — och alltså faller under privatuthyrningslagen utan besittningsskydd — av vilket avtal som ingicks först, inte av inflyttningsordningen. Både hyresvärdar och hyresgäster bör datera avtalen noga, eftersom det styr besittningsskyddet.