RH 2018:23 — En rättelseanmaning måste vara välgrundad för att kunna ligga till grund för förverkande
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 9008-17, 2018-04-16 (RH 2018:23). Hyresrätten var inte förverkad. En rättelseanmaning måste vara välgrundad för att kunna ligga till grund för ett förverkande, och hyresvärden ska styrka att anmaningen varit befogad. Här byggde anmaningen enbart på grannars iakttagelser genom en öppen dörr, inte på hyresvärdens egen besiktning, och var därför inte välgrundad. Hovrätten lät ändå avtalet upphöra — men på grund av betalningsförsummelser.
Vad gällde målet?
Bostadsrättsföreningen Reversalet i Vällingby (hyresvärden) sade upp hyresavtalet med H.Y. och yrkade att det inte skulle förlängas samt att H.Y. skulle åläggas att avflytta. I första hand gjordes gällande att hyresrätten var förverkad genom vanvård utan vidtagen rättelse och genom vägrat tillträde; i andra hand att H.Y. åsidosatt sina förpliktelser genom vanvård, vägrat tillträde, störningar och dröjsmål med hyran. Rättelseanmaningen den 23 september 2016 grundades på uppgifter från en granne som genom H.Y:s öppna dörr sett att lägenheten var belamrad. Hyresnämnden i Stockholm fann att avtalet varken var förverkat eller att förpliktelserna åsidosatts, och förlängde avtalet. Hyresvärden överklagade till Svea hovrätt.
Vad sa hovrätten?
Svea hovrätt biföll, med ändring av hyresnämndens beslut, hyresvärdens talan om att hyresavtalet skulle upphöra — men på annan grund än förverkande. I förverkandefrågan slog hovrätten fast att förutsättningarna för förverkande måste vara tydligt uppfyllda och att hyresvärden ska styrka både att rättelseanmaningen varit befogad och att rättelse inte skett utan dröjsmål (12 kap. 42 § första stycket 6 samt 43 § första stycket jordabalken). Eftersom anmaningen om vanvård byggde enbart på grannars iakttagelser genom en öppen dörr, och inte på någon egen besiktning eller iakttagelse av hyresvärden, var den inte välgrundad — redan därför kunde hyresrätten inte vara förverkad på grund av vanvård. Att det i efterhand kan ha visat sig motiverat med en tillsägelse ändrade inte bedömningen. Inte heller den påstådda vägran att lämna tillträde (12 kap. 26 och 42 §§) medförde förverkande. Däremot fann hovrätten att H.Y:s betalningsförsummelser sammantaget var sådana att avtalet skäligen inte borde förlängas. Hovrätten (hovrättsråden Kazimir Åberg och Gun Lombach samt f.d. hovrättsrådet Måns Edling) var enig.
Vad betyder domen i praktiken?
För hyresvärdar är lärdomen att en rättelseanmaning inte kan grundas enbart på andrahandsuppgifter, som iakttagelser från grannar. Säkra ett eget underlag — genomför en besiktning eller dokumentera egna iakttagelser — innan anmaning skickas, så att den blir välgrundad och befogad. Annars kan ett förverkande på grund av vanvård falla redan på anmaningen, även om lägenheten faktiskt visar sig vara vanvårdad. Notera samtidigt att avtalet i detta fall ändå upphörde på en annan, oberoende grund (betalningsförsummelser), vilket illustrerar värdet av att åberopa flera självständiga grunder.