RH 2025:28 — förköpsavtal om återbetalningsfordran på hyra
Svea hovrätts avgörande i mål H 14449-22, 2024-01-31 (RH 2025:28): nej. Att en andrahandshyresgäst ingått ett förköpsavtal som ger ett bolag rätt att längre fram överta hans återbetalningsfordran, mot en förskottsbetalning, innebär inte att andrahandshyresgästen inte längre innehar fordran – han kunde därför själv driva återbetalningskravet.
Vad gällde målet?
En andrahandshyresgäst (S.Ö.D.) krävde i hyresnämnden återbetalning av överhyra av förstahandshyresgästen (E.P.). Andrahandshyresgästen hade ingått ett förköpsavtal med ett bolag, som mot en förskottsbetalning förvärvat rätten att vid ett senare tillfälle överta hans återbetalningsfordran. Frågan var om andrahandshyresgästen fortfarande innehade fordran, och hur återbetalningen skulle beräknas när andrahandsupplåtelsen inte avsåg hela lägenheten.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten avslog båda parters överklaganden och lät hyresnämndens beslut stå. Förköpsavtalet innebar bara en rätt för bolaget att i framtiden överta fordran – det fanns inte skäl att bedöma saken så att andrahandshyresgästen inte längre innehade det återbetalningsanspråk som målet rörde. Hovrätten behandlade även betydelsen av den hyra förstahandshyresgästen själv betalar när andrahandsupplåtelsen inte avser hela lägenheten (12 kap. 55 och 55 f §§ jordabalken; jämför NJA 2008 s. 733), och fann inte skäl att ändra det belopp hyresnämnden bestämt.
Vad betyder domen i praktiken?
En andrahandshyresgäst förlorar inte sin rätt att kräva tillbaka överhyra bara för att han avtalat bort den framtida rätten till fordran – så länge överlåtelsen inte fullbordats innehar han den och kan driva kravet. Den som finansierar hyresåterkrav via förköps- eller överlåtelseavtal bör ändå klargöra exakt när fordran övergår, så att rätt part för talan.