RH 2017:33 — En strandad förhandling om hyran för en då vakant lägenhet fullgör hyresvärdens primära förhandlingsskyldighet mot den nye hyresgästen
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 3258-16, 2017-05-17 (RH 2017:33). En hyresvärd som strandat förhandlingen om höjd hyra för en då vakant lägenhet har fullgjort sin primära förhandlingsskyldighet och får ta ut den högre hyran av den nye hyresgästen utan att på nytt påkalla förhandling. Hovrätten avslog hyresgästernas begäran om återbetalning.
Vad gällde målet?
Contentus AB genomförde förbättringsarbeten på en fastighet i Malmö och påkallade hyresförhandling med Hyresgästföreningen, som strandade den 26 oktober 2012 medan prövningslägenheten var vakant. Bolaget hyrde därefter ut lägenheten till A.A. och I.S. för 8 895 kr per månad, mot tidigare framförhandlade 6 390 kr. Hyresgästerna yrkade att bolaget skulle återbetala 82 665 kr jämte ränta enligt 23 § hyresförhandlingslagen och gjorde gällande att bolaget inte fullgjort sin förhandlingsskyldighet enligt 5 § första stycket samma lag. Bolaget bestred. Hyresnämnden i Malmö avslog ansökan. Hyresgästerna överklagade till Svea hovrätt.
Vad sa hovrätten?
Svea hovrätt avslog överklagandet. Enligt 5 § första stycket hyresförhandlingslagen (1978:304) har hyresvärden primär förhandlingsskyldighet i fråga om dels höjning av hyran för en lägenhet (punkten 1), dels bestämmande av hyran för en ny hyresgäst om den begärda hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra (punkten 2). Hyresvärden hade fört och strandat förhandlingar om höjd hyra även för prövningslägenheten och därmed uppfyllt kravet enligt punkten 1. Eftersom bestämmelsen är uppbyggd så att skyldigheten fullgörs om endera punkten uppfyllts, och det inte klart framgår av lagtexten att hyresvärden dessutom skulle behöva uppfylla punkten 2 när lägenheten senare hyrs ut, ansåg hovrätten att den avtalade hyran inte träffades av ogiltighetspåföljden i 23 §. Hovrätten framhöll att ogiltighet inte bör komma i fråga när förhandlingsskyldigheten inte framgår tydligt av lag, trots att en förnyad förhandling kunde framstå som mer i linje med lagstiftarens intentioner. Avgörandet var enigt.
Vad betyder domen i praktiken?
Avgörandet klargör att en hyresvärd som strandat den kollektiva förhandlingen om höjd hyra för en vakant lägenhet inte behöver påkalla ny förhandling innan lägenheten hyrs ut till högre hyra än den tidigare gällde — den strandade förhandlingen fullgör förhandlingsskyldigheten. Den nye hyresgästens skydd ligger i stället i möjligheten att få hyran skälighetsprövad enligt 12 kap. 54 och 55 §§ jordabalken. Avgörandet visar att den ingripande ogiltighetspåföljden i 23 § hyresförhandlingslagen förutsätter att förhandlingsskyldigheten framgår tydligt av lag.