RH 2012:1 — förhandlingsordning i litet hyreshus
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 3762-11, 2011-10-28 (RH 2012:1): hovrätten biföll hyresgästföreningens krav på förhandlingsordning för en fastighet med bara fyra lägenheter. Varken lag eller praxis kräver ett minsta antal lägenheter för att en förhandlingsordning ska kunna fastställas mot hyresvärdens vilja.
Vad gällde målet?
Hyresgästföreningen Region Norra Skåne krävde förhandlingsordning för en fastighet i Halmstad med fyra bostadslägenheter, sedan hyresgästerna upplevt att hyresvärden A.S. saknade kunskap om hyreslagstiftningen och agerat hotfullt. Tre av de fyra hyresgästerna stödde kravet. Hyresnämnden avslog ansökan med hänvisning till att fastigheten var för liten för ett meningsfullt förhandlingssystem.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten ändrade hyresnämndens beslut och biföll hyresgästföreningens talan om att förhandlingsordning ska tecknas med A.S. Enligt 10 § hyresförhandlingslagen (1978:304) krävs att en förhandlingsordning, med hänsyn till föreningens kvalifikationer, antalet berörda lägenheter och omständigheterna i övrigt, är skälig mot hyresvärden. Hovrätten konstaterade att varken förarbetena eller praxis (RH 2000:46, där 30 procent av hyresgästerna i ett hus med 20 lägenheter ansågs tillräckligt) uppställer krav på ett minsta antal lägenheter. Eftersom minst tre av fastighetens fyra hyresgäster stod bakom kravet, och huvudregeln enligt förarbetena är att hyresgästorganisationer ska ha rätt till förhandlingsordning om inte starka skäl talar emot, saknades skäl att vägra den.
Vad betyder domen i praktiken?
Även ägare av mycket små hyresfastigheter kan tvingas teckna förhandlingsordning med en hyresgästförening om en majoritet av hyresgästerna vill det. Fastighetens storlek är inget skydd i sig. Hyresvärdar med ett fåtal lägenheter bör räkna med förhandlingsskyldighet och sköta hyresgästkontakterna proaktivt, snarare än förlita sig på att en liten fastighet undantar dem.
Liknar det er situation?
Står ni inför en tvist som kan hamna i domstol? Avgörandet visar domstolens bedömning av ett annat fall; utgången i ett enskilt fall beror på omständigheterna och bevisningen. Läs mer på vår sida inom tvistlösning eller kontakta oss för en bedömning av ert ärende.
Kontakta ossRing 08-562 403 40
Knappen öppnar ett mejl till creo@creoadvokater.se med tre korta frågor. Motpartens namn behövs för vår jävskontroll.