RH 2016:34 — Partsbyte i förhandlingsordning kan ske genom hyresvärdens konkludenta handlande
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 6216-15, 2016-04-05 (RH 2016:34). En hyresvärd som år efter år förhandlat med och betalat förhandlingsersättning till en ny hyresgästförening får genom konkludent handlande anses ha godtagit ett partsbyte på hyresgästorganisationssidan. Att husen numera innehas av tre olika hyresvärdar hindrar inte att förhandlingsordningen förlängs. Hovrätten avslog överklagandena.
Vad gällde målet?
En förhandlingsordning från 1981 hade på hyresgästsidan ingåtts av Hyresgästföreningen i Värmland, som 2002 gått upp i den rikstäckande Hyresgästföreningen. Fastighetsägaren T.G. sålde en del av husen till Sweden House Concept AB och Concept Sverige AB, och hyresvärdarna sade upp förhandlingsordningen. Hyresgästföreningen ansökte hos hyresnämnden i Göteborg om förlängning; bolagen motsatte sig. Hyresnämnden biföll ansökan. Bolagen överklagade till Svea hovrätt.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten avslog överklagandena och fastställde att förhandlingsordningen förlängs. Eftersom den tidigare hyresvärden ostridigt förhandlat med och årligen betalat förhandlingsersättning till Hyresgästföreningen efter att den regionala föreningen upphört, fick han genom konkludent handlande anses ha accepterat partsbytet — till skillnad från RH 2012:16, där inga förhandlingar förts. Enligt 8 § hyresförhandlingslagen (1978:304) gäller avtal om förhandlingsordning även för ny hyresvärd, varför försäljningen till tre hyresvärdar inte hindrade förlängning. Skälighetsprövningen enligt 10 och 13 §§ samma lag utföll till hyresgästernas fördel: mer än 30 procent av hyresgästerna hos vardera hyresvärden (35,5 respektive 33,3 procent) ville behålla ordningen, beräknat per hyresvärd och utifrån senaste viljeyttring (RBD 21:85, RH 2000:46). Avgörandet var enhälligt.
Vad betyder domen i praktiken?
Avgörandet klargör att en förhandlingsordning inte förfaller bara för att den regionala hyresgästförening som ingick den upphört — hyresvärdens fortsatta förhandlande och betalning av förhandlingsersättning kan innebära ett konkludent godtaget partsbyte. För fastighetsägare betyder det att en förhandlingsordning följer med vid överlåtelse och binder förvärvaren enligt 8 § hyresförhandlingslagen, även om beståndet delas upp på flera ägare. Vid skälighetsprövningen räknas hyresgästernas inställning per hyresvärd, och en andel om cirka 30 procent som vill behålla ordningen räcker.