RH 2018:35 — Överenskommelse om lägre hyra under Särskilda bestämmelser gällde före förhandlingsöverenskommelsen trots förhandlingsklausul
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 9752-17, 2018-06-14 (RH 2018:35). Hovrätten avslog hyresvärdens talan om att hyresavtalet skulle upphöra och lät villkoren gälla oförändrade. Trots att avtalet innehöll en förhandlingsklausul hade parterna under rubriken Särskilda bestämmelser kommit överens om en lägre hyra på grund av lägenhetens låga standard. Den överenskommelsen utgjorde ett särskilt hyresvillkor, och den senare förhandlingsöverenskommelsen om högre hyra band därför inte hyresgästen.
Vad gällde målet?
K.G. hyrde en lägenhet av Badhytten Fastighets AB (hyresvärden). Hyresvärden sade upp avtalet till den 31 oktober 2017 och yrkade i hyresnämnden i Malmö att det inte skulle förlängas, i första hand på grund av förverkande och i andra hand på grund av bristande hyresbetalning; enligt en förhandlingsöverenskommelse uppgick hyran till 2 639 kr per månad, medan K.G. betalat 1 000 kr. K.G. gjorde gällande att parterna avtalat om 1 000 kr med hänsyn till lägenhetens låga standard. Hyresnämnden ansåg att förhandlingsklausulen gällde, att K.G. var i dröjsmål och att avtalet skulle upphöra. K.G. överklagade till Svea hovrätt.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten avslog, med ändring av hyresnämndens beslut, hyresvärdens talan om att avtalet skulle upphöra, och villkoren fortsatte att gälla oförändrade. En hyresgäst med förhandlingsklausul är som utgångspunkt bunden av de förhandlingsöverenskommelser som träffas (2 § hyresförhandlingslagen). Även när en förhandlingsklausul gäller kan dock parterna komma överens om en lägre hyra än den förhandlade, och vill hyresvärden då tillämpa förhandlingsöverenskommelsen är han hänvisad till att begära villkorsändring enligt 12 kap. 54 och 54 a §§ jordabalken (jfr NJA 2011 s. 316). Utredningen — det skriftliga avtalets Särskilda bestämmelser, parternas uppgifter och hyresavierna för januari–juni 2017 — visade att avsikten vid avtalsslutet i december 2016 var en hyra om 1 000 kr per månad så länge standarden var oförändrad. Detta utgjorde ett hyresvillkor. Eftersom villkoret införts först den 1 januari 2017 och avtalet sagts upp redan i juli 2017 var det för tidigt att bortse från det. Förhandlingsöverenskommelsen den 16 februari 2017 om 2 639 kr per månad band därför inte K.G., och hyresvärden hade inte visat de påstådda betalningsförsummelserna. Avgörandet var enhälligt.
Vad betyder domen i praktiken?
En individuell överenskommelse om lägre hyra kan ta över en kollektiv förhandlingsöverenskommelse även när avtalet har en förhandlingsklausul. Vill hyresvärden i stället tillämpa den förhandlade hyran måste han begära villkorsändring enligt jordabalken; han kan inte utan vidare kräva mellanskillnaden som obetald hyra eller grunda ett förverkande på den. Ett nyligen infört villkor kan hovrätten inte bortse från i en förlängningstvist.