RH 2015:12 — Ett byte av fönster med samma karmmått är inte en om- eller tillbyggnad, och stämmobeslutet krävde därför inte hyresnämndens godkännande
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 6074-13, 2014-03-26 (RH 2015:12). Hovrätten undanröjde hyresnämndens beslut och avvisade bostadsrättsföreningens talan i den överklagade delen. Ett byte av fönster som inte föranleder några mer omfattande arbeten och där de nya fönstren har samma karmmått faller inte inom 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen, som tar sikte på fysiska förändringar av lägenheten till följd av om- eller tillbyggnad. Att fönsterbytet innebar en viss försämring av ljusinsläppet räckte inte för att bestämmelsen skulle bli tillämplig, och föreningens ansökan borde därför inte ha prövats av hyresnämnden.
Vad gällde målet?
Bostadsrättsföreningen Tors Mur ansökte hos Hyresnämnden i Stockholm om godkännande av ett stämmobeslut från 21 maj 2012 att byta ut de gamla fönstren på plan fem mot nya, energieffektiva och redan upphandlade fönster med kraftigare bågar som minskade glasytan. Bostadsrättshavarna S.H., C.H., J.K. och B.N. motsatte sig ansökan. Hyresnämnden ansåg att beslutet inte var av liten betydelse för bostadsrättshavarna men att föreningen visat att syftet inte skäligen kunde tillgodoses på annat sätt och att beslutet inte var oskäligt, och godkände därför stämmobeslutet. C.H. och S.H. överklagade till Svea hovrätt och gjorde gällande att fönsterbytet var en ombyggnation eftersom bågarna var av annat material och glasytan mindre.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten prövade om fönsterbytet omfattades av 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen, som gäller beslut som innebär att en bostadsrättslägenhet förändras med anledning av en om- eller tillbyggnad och som i första hand tar sikte på fysiska förändringar av lägenheten. Med hänvisning till egen praxis (bland annat RH 2001:24 och senare avgöranden i mål ÖH 3580-09 och ÖH 938-14) konstaterade hovrätten att begreppet förändring inte omfattar annat än en fysisk förändring av lägenheten. I det aktuella fallet framgick att fönsterbytet inte skulle föranleda några mer omfattande arbeten och att de nya fönstren hade samma karmmått som de befintliga. Att tala om samband med en om- eller tillbyggnad var därför inte förenligt med bestämmelsens ordalydelse, och inte heller kunde arbetena sägas medföra en förändring av lägenheterna, trots att fönsterbytet ostridigt innebar en viss försämring av ljusinsläppet. Åtgärden omfattades alltså inte av bestämmelsen; föreningens ansökan borde inte ha prövats av hyresnämnden, vars beslut i den överklagade delen undanröjdes och talan avvisades. Avgörandet var enigt.
Vad betyder domen i praktiken?
Avgörandet drar en tydlig gräns för när ett stämmobeslut om åtgärder på huset kräver berörda bostadsrättshavares samtycke, kvalificerad majoritet och hyresnämndens godkännande enligt 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen: det krävs en fysisk förändring av lägenheten till följd av om- eller tillbyggnad. Rena underhålls- och utbytesåtgärder, som ett fönsterbyte med bibehållna karmmått och begränsade arbeten, faller utanför även om de har vissa konsekvenser som minskat ljusinsläpp. För föreningar innebär det att styrelsen normalt kan besluta om sådana utbyten inom sitt förvaltningsuppdrag, och för missnöjda bostadsrättshavare att invändningar mot rena underhållsbyten sällan kan angripas via hyresnämnden.