RH 2018:24 — Folkbokföring på andra personer räcker inte för att bevisa vilka som faktiskt bor i lägenheten
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 10520-17, 2018-05-09 (RH 2018:24). Hovrätten ogillade hyresvärdens talan. Folkbokföringens presumtionsverkan måste i en förlängningstvist bedömas utifrån omständigheterna i det enskilda fallet och tar i första hand sikte på hyresgästens egen folkbokföring. Att andra personer är folkbokförda på prövningslägenheten har liten betydelse och kan aldrig ensamt tas till intäkt för att de faktiskt är bosatta där. Enbart folkbokföringsutdrag räckte därför inte som bevisning.
Vad gällde målet?
AB Stora Tunabyggen (hyresvärden) sade upp hyresavtalet med B.F., som hyrde en lägenhet om ett rum och kokskåp på 20 kvm, och yrkade i hyresnämnden i Västerås att avtalet inte skulle förlängas och att B.F. skulle åläggas att flytta. Hyresvärden gjorde gällande att fem–sex personer utöver B.F. varit folkbokförda på och bosatta i lägenheten, och att detta innebar otillåten andrahandsupplåtelse, ett menligt inneboendeförhållande eller bristande sundhet, ordning och gott skick. Som bevisning åberopades utdrag ur folkbokföringsregistret. B.F. yttrade sig inte i hyresnämnden, som fann hyresrätten förverkad och lät avtalet upphöra. B.F. överklagade till Svea hovrätt och förklarade att de folkbokförda bekanta inte bott hos honom utan bara fått sin post dit.
Vad sa hovrätten?
Svea hovrätt ogillade, med ändring av hyresnämndens beslut, hyresvärdens talan om att hyresavtalet skulle upphöra; hyresvillkoren skulle gälla oförändrade. Utgångspunkten enligt 12 kap. 46 § första stycket jordabalken är att hyresvärden ska styrka de omständigheter som åberopas för att avtalet inte ska förlängas (jfr RH 1989:68). Hovrätten anslöt sig till Högsta domstolens uttalande i NJA 2017 s. 430 om att folkbokföringen inte i sig är konstituerande men kan ha en presumtionsverkan vars styrka måste bedömas utifrån omständigheterna i det enskilda fallet (jfr RH 2003:60). I en förlängningstvist tar presumtionen i första hand sikte på hyresgästens egen folkbokföring; att andra personer må vara folkbokförda på lägenheten har liten betydelse och kan aldrig ensamt tas till intäkt för att de är bosatta där. Eftersom hyresvärden inte åberopat någon annan bevisning än folkbokföringsutdrag, var bevisningen — ställd mot B.F:s uppgifter — inte tillräcklig för att styrka att fem–sex personer faktiskt bott där. Hovrätten avvisade den muntliga bevisning B.F. åberopat, eftersom den inte längre behövdes. Hovrätten (hovrättsråden Kazimir Åberg, Gun Lombach och Hanna Carysdotter) var enig.
Vad betyder domen i praktiken?
För hyresvärdar räcker det inte att luta sig mot folkbokföringen för att bevisa hur många som faktiskt bor i en lägenhet. Att utomstående är skrivna på adressen väger lätt och kan aldrig ensamt bevisa bosättning — presumtionen tar främst sikte på hyresgästens egen folkbokföring. Bygg i stället bevisningen på konkreta iakttagelser: besiktningar, dokumenterad förbrukning av varmvatten, vittnen, foton eller andra omständigheter som visar faktiskt boende och konkret men. Notera att detta gäller även när hyresgästen förhållit sig passiv i nämnden — utebliven talan läker inte en bristfällig bevisning. För hyresgäster visar avgörandet att invändningar bör framföras aktivt, gärna redan i hyresnämnden.