NJA 1995 s. 610 ”Felen på fastigheten Hermelinen” — hindrar en ogillad hävningstalan en senare talan om prisavdrag?
Högsta domstolens avgörande i mål Ö 5489-94, 1995-11-03 (”Felen på fastigheten Hermelinen”, NJA 1995 s. 610): en köpare som på grund av fel i en fastighet kan föra talan både om hävning och om prisavdrag måste framställa båda yrkandena i samma rättegång, eftersom en ogillad dom om det ena har rättskraft även för det andra. Avgörandet påverkar hur en feltalan måste läggas upp.
Vad gällde målet?
Ett köpande makepar hade i en första process yrkat hävning av ett fastighetsköp på grund av fel i fastigheten. Den talan ogillades därför att den väckts för sent, utan att felen prövades i sak. I en ny process yrkade makarna i stället nedsättning av köpeskillingen och åberopade i huvudsak samma fel. Frågan var om det tidigare avgörandet hindrade den nya talan.
Vad sa HD?
Högsta domstolen avvisade köparnas senare talan om prisavdrag. Domstolen slog fast att en ogillad dom om ett yrkande har rättskraft enligt 17 kap. 11 § rättegångsbalken även beträffande ett annat yrkande som grundas på samma fel, även om det andra yrkandet aldrig framställts (jämför NJA 1994 s. 23 och NJA 1984 s. 733). Att den första talan om hävning hade ogillats därför att den väckts för sent, utan saklig prövning av felen, ändrade inte den bedömningen.
Vad betyder domen i praktiken?
Domen är en viktig påminnelse om att fel-påföljder vid fastighetsköp måste samlas i en och samma process. Den som överväger hävning bör i andra hand även yrka prisavdrag i samma rättegång, eftersom ett senare försök annars stängs ute av rättskraften, även när det första yrkandet aldrig prövades i sak. Det påverkar hur talan bör läggas upp och vilka andrahandsyrkanden som behöver tas med från början.