RH 2013:5 — Måste ett fel i fastigheten påverka marknadsvärdet för att köparen ska ha rätt att häva köpet?
Hovrätten för Västra Sveriges avgörande i mål T 3350-11, 2012-10-16 (RH 2013:5): fastighetsköparna fick varken hävning eller skadestånd — grannens bygglov utgjorde inte ett fel eftersom det inte påstods eller visades påverka fastighetens marknadsvärde.
Vad gällde målet?
T.A. och P.T. köpte en fastighet av M.J. Vid kontraktsskrivningen fanns redan ett beviljat bygglov för grannfastigheten, vilket M.J. kände till men inte upplyste köparna om. Sedan om- och tillbyggnaden på grannfastigheten uppmärksammats krävde köparna hävning av köpet och skadestånd, med hänvisning till att byggnationen innebar en påtaglig olägenhet för deras integritet och avskildhet. M.J:s dödsbo (som inträtt i målet) genstämde och krävde full betalning av köpeskillingen.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten fastställde tingsrättens domslut: köparna fick ingen hävning och förpliktades betala den utestående köpeskillingen. Ingen utfästelse om grannfastigheten hade bevisats. Eftersom köparna inte ens påstått att bygglovet skulle ha sänkt marknadsvärdet, och vittnesmål snarare visade motsatsen, förelåg inget abstrakt fel: särskilda krav specifika för en viss köpare måste tas in i köpekontraktet för att bli synliga för säljaren, och saknas utfästelse krävs att avvikelsen har väsentlig betydelse för fastighetens marknadsvärde (jfr RH 2001:36, RH 1982:79).
Vad betyder domen i praktiken?
En köpares personliga behov av avskildhet eller insynsskydd grundar inte i sig ett hävningsgrundande fel om det inte kommunicerats till och accepterats av säljaren i avtalet. Utan uttrycklig utfästelse måste felet objektivt sett påverka fastighetens marknadsvärde för att vara relevant.