Fastigheten Pastorn (NJA 2001 s. 878)
Högsta domstolens avgörande i mål T 3134-98, 2001-12-19 (”Fastigheten Pastorn”, NJA 2001 s. 878): HD slår fast att en fastighetsvärderare inte blev skadeståndsskyldig mot en bank som lagt ett oaktsamt för högt värderingsutlåtande till grund för kreditgivning — utlåtandet angav att det var avsett att ligga till grund för en tvist, vilket borde ha föranlett banken att förfråga sig, och bankens tillit var därför inte befogad.
Vad gällde målet?
En värderingsman utfärdade på uppdrag av ett förvaltningsbolag ett utlåtande om marknadsvärdet på fastigheten Pastorn 12 i Östersund, angivet till 73–79 miljoner kronor. En bank lade värderingen till grund för kreditgivning och led förlust när värdet visade sig vara oaktsamt för högt satt. Banken var inte värderarens uppdragsgivare. Frågan var om värderingsmannen var skadeståndsskyldig mot banken som tredje man.
Vad sa HD?
HD ändrade hovrättens dom och ogillade bankens talan (fastställde tingsrättens domslut): värderingsmannen var inte skadeståndsskyldig mot banken. Den som yrkesmässigt värderar fastigheter kan visserligen bli ansvarig även mot tredje man som med fog förlitar sig på utlåtandet (NJA 1987 s. 692), men avgörande är om tilliten varit befogad. Här hade värderingsmannen i utlåtandet angett att det var ”avsett att ligga till grund för tvist”. Även om formuleringen brister i klarhet var den tillräcklig för att banken borde ha förfrågat sig hos värderaren innan den lade utlåtandet till grund för kreditgivning på samma sätt som ett sedvanligt värderingsutlåtande. Eftersom så inte skett var bankens tillit inte befogad, och något ansvar förelåg inte. Två justitieråd (Svensson och Lars K. Beckman) var skiljaktiga och ansåg att banken haft fog att lita på utlåtandet.
Vad betyder domen i praktiken?
Ett värderingsutlåtande kan visserligen grunda ansvar även mot tredje man, men bara om dennes tillit är befogad. Den som lägger ett intyg till grund för ett beslut bör kontrollera vilket ändamål och vilket slags värde det faktiskt avser — en upplysning om att utlåtandet är avsett för ett annat syfte (här en tvist) kan, även om den är otydligt formulerad, vara nog för att tilliten inte ska anses befogad utan en närmare förfrågan. För banker och andra kreditgivare är lärdomen att ett värderingsunderlag bör stämmas av mot dess angivna ändamål innan det läggs till grund för belåning.