Högsta domstolens avgörande i mål T 90-91, 1993-06-30 (”Fastigheten Majfisken”, NJA 1993 s. 324): formkravet i 4 kap. 1 § jordabalken för överlåtelse av fast egendom gäller inte vid överlåtelse av så kallad dold äganderätt till en fastighet. Dold äganderätt är inte äganderätt i vanlig mening utan ett obligationsrättsligt anspråk mot den öppne ägaren.
Vad gällde målet?
Fastigheten Majfisken 1 i Lidingö hade köpts med en person som formell köpare och lagfaren ägare. En annan person hävdade att han enligt en överenskommelse var den reelle ägaren, det vill säga dold ägare, medan den förstnämnde endast skulle stå som ägare i formellt hänseende, så kallad öppen ägare.
Den dolde ägaren väckte talan om bättre rätt till fastigheten och överlät sedan under processen sina rättigheter i målet, däribland sitt påstådda äganderättsanspråk, till ett aktiebolag genom en formlös handling. Frågan var om denna överlåtelse av den dolda äganderätten var giltig trots att jordabalkens formkrav för fastighetsöverlåtelse inte var uppfyllda.
Vad sa HD?
Högsta domstolen förklarade att överlåtelsen var giltig såvitt avsåg det påstådda äganderättsanspråket, och hovrättens slut stod därmed fast.
HD slog fast att dold äganderätt till fastighet inte är förenad med något sakrättsligt skydd. Den dolde ägaren får skydd för sitt anspråk först när det manifesterats genom en formenlig överlåtelse från den öppne ägaren eller genom en lagakraftvunnen dom (jfr NJA 1984 s. 772). Dold äganderätt är därför inte en äganderätt i vanlig mening utan endast ett obligationsrättsligt anspråk mot den öppne ägaren, och har inte karaktär av fast egendom.
De skäl som bär upp formkravet vid fastighetsöverlåtelse gör sig inte gällande här. Förvärv av dold äganderätt medför till exempel inte någon skyldighet att söka lagfart, och att kräva skriftlig form skulle vara svårförenligt med att en dold äganderätt uppkommer helt utan skriftlig handling. Formkravet i 4 kap. 1 § jordabalken var alltså inte tillämpligt. Ett uttalande i motsatt riktning i NJA 1986 s. 83 var ett obiter dictum försett med reservationer. Inget justitieråd var skiljaktigt.
Vad betyder domen i praktiken?
Avgörandet klargör gränsen mellan äganderätt till fast egendom och det svagare anspråk som en dold ägare har. Den som har en dold äganderätt, ett scenario som ofta uppkommer mellan makar och sambor men även i andra relationer, kan överlåta sitt anspråk formlöst, eftersom det rör sig om en fordringsliknande rättighet och inte om fast egendom.
Samtidigt är det viktigt att minnas att den dolda äganderätten är osäker. Den ger inget skydd mot den öppne ägarens borgenärer och hindrar inte den öppne ägaren från att sälja eller pantsätta fastigheten förrän anspråket manifesterats genom dom eller en formenlig överlåtelse. Den som vill trygga sin ställning bör därför se till att rätten manifesteras, inte nöja sig med ett dolt anspråk.