Fastigheten i Haninge (NJA 1984 s. 772)
Högsta domstolens avgörande i mål T 436-82, 1984-11-19 (”Fastigheten i Haninge”, NJA 1984 s. 772). Ett dolt förvärv av en fastighet, där den ena maken köpt i eget namn men för makarnas gemensamma räkning, saknar sakrättslig verkan mot den öppne ägarens borgenärer till dess att den dolde ägarens anspråk manifesterats genom en formenlig överlåtelse eller en lagakraftvunnen dom. Den som vill skydda sin andel mot makens borgenärer bör därför se till att äganderätten kommer till uttryck i köpehandling, lagfart eller annan formenlig handling, och inte förlita sig på en intern överenskommelse.
Vad gällde målet?
En villafastighet i Haninge kommun hade år 1971 köpts i den ena makens namn, och denne fick ensam lagfart. Fastigheten användes som bostad för makarna och deras barn. Sedan kronofogdemyndigheten utmätt fastigheten för den lagfarne makens restförda skatteskulder och arbetsgivaravgifter, väckte den andra maken talan mot sin make och mot staten genom kronofogdemyndigheten och yrkade att fastigheten skulle förklaras vara samägd till hälften vardera. Grunden var att förvärvet i verkligheten skett för makarnas gemensamma räkning. Under processens gång försattes den lagfarne maken i konkurs och konkursboet övertog hans talan. Tvisten gällde om ett sådant dolt förvärv gav den andra maken en rätt som kunde göras gällande mot den öppne ägarens borgenärer.
Vad sa HD?
HD fastställde hovrättens domslut, vilket innebar att den dolde makens talan ogillades och att staten som utmätningsborgenär och konkursboet vann. HD utgick från att det vid köpet var förutsatt mellan makarna att även den make som inte stod på köpehandlingen skulle bli ägare, och att denne därmed förvärvat en gentemot den andra maken gällande rätt till andel i fastigheten. Frågan om ett sådant dolt förvärv har sakrättslig verkan hade dock inte besvarats i de tidigare avgörandena om dold äganderätt, som alla rört enbart det inbördes förhållandet mellan makar eller samboende. HD slog fast att den dolde köparen har en otrygg ställning: en överlåtelse eller panträttsupplåtelse från den öppne, lagfarne ägaren kan i princip inte angripas med hänvisning till det dolda anspråket, oavsett god eller ond tro. Det är då inte väl förenligt att den dolde förvärvaren skulle få skydd mot den öppne ägarens borgenärer redan genom dennes fång. En sådan ordning skulle underlätta skentransaktioner och efterhandskonstruktioner till borgenärernas skada och försvåra kreditbedömningar grundade på fastighetsböcker och köpehandlingar. I stället står det bäst i överensstämmelse med allmänna sakrättsliga principer och formkravet vid fastighetsöverlåtelse (4 kap. 1 § jordabalken) att den dolde ägaren får skydd för sitt anspråk först när det manifesterats genom en formenlig överlåtelse från den öppne ägaren eller en lagakraftvunnen dom på äganderätten. Den dolde maken hade därför inte förvärvat något anspråk som kunde åberopas mot staten eller konkursboet.
Vad betyder domen i praktiken?
Avgörandet är centralt för gränsen mellan dold äganderätt och sakrätt. Lärdomen för den make eller sambo som bidragit till ett fastighetsförvärv är att en intern överenskommelse om hälftenägande inte skyddar mot den andres borgenärer. Vill man säkra sin andel mot utmätning och konkurs måste anspråket manifesteras, genom att man tas upp som köpare i köpehandlingen och söker lagfart, genom en formenlig överlåtelse av andelen, eller genom en lagakraftvunnen dom på äganderätten. Den som befarar att en make eller sambo kan komma på obestånd bör agera i tid och inte vänta, eftersom skyddet uppstår först vid manifestationen. För borgenärer och kreditgivare bekräftar domen att fastighetsböcker och lagfart är tillförlitliga utgångspunkter för kreditbedömning, och att ett dolt anspråk inte rubbar utmätning eller konkurs i den öppne ägarens egendom.