RH 2018:29 — Stockholm och Sundbyberg är en ort, men innerstadslägenheter var ändå inte direkt jämförbara med lägenheter i Sundbyberg
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 4774-17, 2018-10-26 (RH 2018:29). Hovrätten avslog hyresvärdens överklagande och lät hyresnämndens hyror stå fast. Stockholms och Sundbybergs kommun ansågs utgöra en och samma ort i hyresrättslig mening, men med hänsyn till skillnaden i geografiskt läge inom orten och boendemiljön i övrigt var innerstadslägenheterna på Kungsholmen och Södermalm ändå inte direkt jämförbara med prövningslägenheterna i Sundbyberg. Hyran fick därför bestämmas efter en allmän skälighetsbedömning.
Vad gällde målet?
M.A. och medparter (hyresgästerna) hyrde lägenheter av Wåhlin Fastigheter Aktiebolag (hyresvärden) i tre fastigheter i Sundbyberg. Hyresvärden yrkade i hyresnämnden i Stockholm att hyrorna skulle höjas och åberopade som direkt jämförbara lägenheter på Kungsholmen och Södermalm i Stockholm; hyresgästerna åberopade lägenheter i Sundbyberg. Hyresnämnden avslog höjningsyrkandena efter en allmän skälighetsbedömning. Hyresvärden överklagade till Svea hovrätt och gjorde gällande att en direkt jämförelse kunde ske med innerstadslägenheterna, bl.a. med hänvisning till RH 2015:18.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten avslog överklagandet och lät hyresnämndens hyror bestå. Enligt 12 kap. 55 § jordabalken ska hyran fastställas till skäligt belopp och är inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för bruksvärdesmässigt likvärdiga lägenheter; i första hand görs en direkt jämförelse, annars en allmän skälighetsbedömning där påtaglighetsrekvisitet saknar betydelse (jfr RH 2018:9). Hovrätten instämde i att Stockholms och Sundbybergs kommun i dag ska anses utgöra en och samma ort i hyresrättslig mening, vilket i princip öppnar för jämförelser dem emellan. Efter syn fann hovrätten att lägenheterna i grova drag motsvarade varandra vad gäller bruksvärdesfaktorer av första och andra kategorin, men att det allmänna läget, boendemiljön och närheten till innerstadens utbud skilde sig markant. Med beaktande framför allt av skillnaden i geografiskt läge inom orten och boendemiljön i övrigt var lägenheterna inte i grova drag jämförbara, och någon direkt jämförelse kunde inte göras. Hyran bestämdes därför efter en allmän skälighetsbedömning, och hovrätten fann inte skäl att frångå hyresnämndens bedömning. Hovrättens tre ledamöter var eniga. Att en intresseledamot i hyresnämnden varit skiljaktig i fråga om motiveringen (och ansett kommunerna vara skilda orter) rör endast nämndens avgörande.
Vad betyder domen i praktiken?
Att två kommuner utgör en ort betyder inte att lägenheter i dem utan vidare är direkt jämförbara. Läget inom orten och boendemiljön kan väga så tungt att direkt jämförelse utesluts och hyran i stället bestäms efter en allmän skälighetsbedömning, där påtaglighetsrekvisitet inte tillämpas. Ett tidigare avgörande om samma fastigheter (RH 2015:18) binder inte prövningen mot andra hyresgäster och nytt bevismaterial.