RH 2017:5 — Åtgärdsföreläggande vid eftersatt underhåll kan meddelas trots visst slitage orsakat av hyresgästen
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 10081-15, 2016-12-06 (RH 2017:5). Hovrätten ålade hyresvärden att bland annat tapetsera, måla, byta toalettsits, reparera persienner och köksfläkt samt ersätta garderobsdörr och skåplucka. Ett åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § första stycket 2 jordabalken kan meddelas även om slitaget till viss del orsakats av brister i hyresgästens egen vård av lägenheten.
Vad gällde målet?
G.B. hyrde en bostadslägenhet om tre rum och kök av T.M. och U.S. (hyresvärden) och ansökte hos hyresnämnden i Stockholm om åtgärdsföreläggande på grund av att hyresvärden eftersatt underhållet. Hyresvärden invände att bristerna berodde på hyresgästens överslitage och vanvård. Hyresnämnden i Stockholm ålade delvis hyresvärden att tapetsera och måla men avslog i övrigt. Båda parter överklagade till Svea hovrätt, som prövade i vilken utsträckning åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § första stycket 2 jordabalken kunde meddelas.
Vad sa hovrätten?
Svea hovrätt ändrade hyresnämndens beslut och utvidgade föreläggandet så att hyresvärden även skulle måla om badrumsskåpet under handfatet, byta ut toalettsitsen, reparera persiennerna och återmontera saknade persienner, reparera köksfläkten samt ersätta garderobsdörren och skåpluckan i hallen; tiden bestämdes till sex månader från hovrättens beslut. Hovrätten konstaterade att skyldigheten att med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer följer av 12 kap. 15 § andra stycket jordabalken och att åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § första stycket 2 jordabalken inte kräver hinder eller men i nyttjanderätten. Eftersom lägenheten inte renoverats sedan 1994 hade tidpunkten för sedvanligt underhåll inträtt, och med stöd av förarbetsuttalanden (prop. 1974:150) var det rimligt att tapetsering och målning utfördes trots att vissa brister berodde på hyresgästens vård. Hyresvärden har som huvudregel bevisbördan för att skador uppkommit under hyrestiden. För skador där G.B. inte ens påstått att de fanns vid tillträdet, exempelvis fuktskadad parkett, saknades grund för föreläggande. Hovrätten var enig.
Vad betyder domen i praktiken?
Avgörandet visar att en hyresvärd inte undgår sitt underhållsansvar enbart genom att hänvisa till att hyresgästen slitit hårt på lägenheten. När tidpunkten för sedvanligt underhåll passerats kan åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § första stycket 2 jordabalken meddelas för tapetsering och målning trots visst överslitage, medan enskilda skador som hyresgästen orsakat faller utanför. För hyresvärdar är det centralt att kunna bevisa lägenhetens skick vid tillträdet, förslagsvis genom besiktningsprotokoll, eftersom bevisbördan för att skador uppkommit under hyrestiden i regel ligger på hyresvärden.