Rättsfall

RH 2016:51 — Kan en enskild sliten detalj som en trasig persienn grunda ett åtgärdsföreläggande på grund av eftersatt underhåll?

RH 2016:51 — En enstaka försliten detalj som en trasig persienn utlöser inte något åtgärdsföreläggande på grund av eftersatt underhåll

Hovrätten för Västra Sveriges avgörande i mål ÖH 4840-15, 2016-04-06 (RH 2016:51). Hovrätten avslog överklagandet. Bedömningen av om underhållet är eftersatt utgår från ett helhetsintryck av lägenheten, och en enskild försliten nyttighet som en trasig persienn kan inte leda till ett åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § första stycket 2 jordabalken.

Vad gällde målet?

P.L. och P.M.L. hyr en bostadslägenhet om fyra rum och kök av Stenungsundshem AB. Persiennerna i köket, som utgjorde fastighetstillbehör, hade gått sönder av normalt slitage. Hyresgästerna yrkade i hyresnämnden i Göteborg att bolaget skulle åläggas att byta ut persiennerna, i första hand på grund av eftersatt underhåll och i andra hand för att lägenheten inte var i fullt brukbart skick, i sista hand att bristen utgjorde hinder eller men i nyttjanderätten. Hyresnämnden avslog ansökan. P.L. och P.M.L. överklagade till Hovrätten för Västra Sverige. Saken gällde om en enskild sliten detalj kan grunda ett åtgärdsföreläggande.

Vad sa hovrätten?

Hovrätten för Västra Sverige avslog överklagandet. Vid åtgärdsföreläggande på grund av eftersatt underhåll enligt 12 kap. 16 § första stycket 2 jordabalken krävs inte att det föreligger hinder eller men i nyttjanderätten. Bristande underhåll manifesteras dock i ett helhetsintryck som avviker från vad hyresgästen har att förvänta sig, en tolkning som stöds av att underhållsskyldigheten enligt 12 kap. 15 § kopplats till reglerna om bruksvärdehyra (prop. 1968:91). Enskilda och vid olika tidpunkter förekommande avvikelser som trasiga persienner utgör därför inte en brist som kan leda till ett åtgärdsföreläggande enligt punkten 2; en sådan enstaka avvikelse faller i stället under punkten 3, som förutsätter hinder eller men. Lägenheten var fullt brukbar även utan fungerande persienner enligt 12 kap. 9 §, och hyresgästerna hade inte visat att bristen utgjorde hinder eller men. Avgörandet meddelades av en enig hovrätt.

Vad betyder domen i praktiken?

Avgörandet skiljer mellan de två grunderna för åtgärdsföreläggande i 12 kap. 16 § jordabalken. Eftersatt underhåll enligt punkten 2 bedöms utifrån lägenhetens helhetsintryck och kräver inte hinder eller men, men fångar inte en enstaka sliten detalj. En enskild trasig nyttighet som en persienn eller en skåplucka måste i stället prövas mot punkten 3, som förutsätter att hyresgästen visar hinder eller men i nyttjanderätten. Praktiskt innebär det att en hyresgäst som vill tvinga fram byte av en enskild detalj normalt måste styrka att bristen påtagligt påverkar möjligheten att använda lägenheten.

Läs vidare

Relaterade rättsfall