Samägandet i stadsägan I (NJA 1982 s. 589)
Högsta domstolens avgörande i mål T 204-81, 1982-10-07 (”Samägandet i stadsägan I”, NJA 1982 s. 589). När en villafastighet under ett äktenskap köpts i den ena makens namn för makarnas gemensamma bostad, men den andra maken stått för de ekonomiska tillskotten och makarna får anses ha förutsatt gemensamt ägande, kan den finansierande maken anses ha förvärvat en dold samäganderätt till hälften. Den som bidrar ekonomiskt till en fastighet som köps i en annans namn bör dokumentera tillskotten och den gemensamma avsikten, eftersom dessa omständigheter är avgörande för om en dold samäganderätt ska anses uppkommen.
Vad gällde målet?
Tvisten stod mellan två tidigare makar. Under äktenskapet köptes 1957 en villafastighet (stadsägan 4172 i Lidingö) i hustruns namn, och hon fick lagfart för egen del. Mannen hade dock stått för betydande ekonomiska tillskott till förvärvet, och att hustrun skrevs som ensam ägare berodde på att fastigheten skulle skyddas mot mannens borgenärer. Sedan fastigheten sålts på exekutiv auktion väckte mannen talan om att han varit dold meddelägare till hälften. Frågan var om han genom förvärvet blivit dold samägare, trots att hustrun ensam stod som ägare och innehade lagfart.
Vad sa HD?
HD (majoriteten) ändrade HovR:ns dom och fastställde att mannen framför hustrun varit ägare till hälften av stadsägan 4172 i Lidingö under tiden den 29 april 1957 till den 25 februari 1981, då fastigheten såldes på exekutiv auktion. HD utgick från att fastigheten förvärvats för att bereda makarna och familjen en gemensam bostad, att köpet till betydande del finansierats med mannens insatser och att makarna fick anses ha förutsatt att fastigheten skulle vara gemensam. Enligt de principer som låg till grund för NJA 1980 s. 705 och 1981 s. 693 hade makarna då förvärvat fastigheten med samäganderätt, och andelen bestämdes till hälften. Referenten (justitierådet Mannerfelt) och justitierådet Holmberg var skiljaktiga och ville ogilla mannens talan, bland annat med hänvisning till att han under utmätningsed förklarat sig inte äga annan egendom än en bil, vilket enligt dem talade mot ett konkludent avtal om gemensam äganderätt.
Vad betyder domen i praktiken?
Avgörandet är ett av de centrala stegen i utvecklingen av läran om dold samäganderätt till fastighet mellan makar och sambor. Det visar att den som finansierar ett förvärv som sker i den andra partens namn för gemensamt bruk kan anses ha en dold samäganderätt, trots lagfart och formell ägarbild. Samtidigt understryker det skydd som den dolda rätten erbjuder är begränsat i förhållande till tredje man, eftersom den öppna ägaren är legitimerad att förfoga över fastigheten. Praktiska råd: parter som bidrar till en gemensam bostad bör säkra skriftlig dokumentation om tillskott och gemensam avsikt, och den som vill trygga en dold rätt mot pantsättning eller överlåtelse bör överväga att manifestera den, exempelvis genom formenlig överlåtelse eller en lagfaren andel.