Samägandet i Sandberga (NJA 1985 s. 615)
Högsta domstolens avgörande i mål Ö 1201-84, 1985-09-18 (”Samägandet i Sandberga”, NJA 1985 s. 615). En fastighet kan inte utmätas för en dold ägares gäld så länge äganderätten är dold, det vill säga innan den manifesterats genom en formenlig överlåtelse från den öppne ägaren eller genom en lagakraftvunnen dom på äganderätten. Den dolde ägarens anspråk är bara obligationsrättsligt och kan på sin höjd bli föremål för rättighetsutmätning. Den som befarar att en frånskild make eller sambo gömmer tillgångar i annans namn bör driva fram en manifestation av äganderätten innan exekutiva åtgärder övervägs.
Vad gällde målet?
En villafastighet i Malmö hade efter en skilsmässa köpts av och lagfarits för den frånskilda hustrun (den öppne ägaren, här anonymiserad). Kronofogdemyndigheten utmätte fastigheten för den frånskilde mannens skatteskulder och utgick från att han var den verklige, dolde, ägaren eftersom hustrun påstods sakna ekonomisk förmåga att förvärva fastigheten. Den öppna ägaren begärde att utmätningen skulle hävas under åberopande av sin lagfart. Riksskatteverket gjorde gällande att mannen var den verklige förvärvaren. Frågan var om en fastighet kan utmätas för en dold ägares gäld innan den dolda äganderätten manifesterats.
Vad sa HD?
HD fastställde hovrättens beslut att upphäva utmätningen. HD anknöt till NJA 1984 s. 772 och NJA 1985 s. 97 och slog fast att den dolde ägaren får skydd för sitt äganderättsanspråk först när det manifesterats genom en formenlig överlåtelse från den öppne ägaren eller genom en lagakraftvunnen dom på äganderätten. Före den tidpunkten har den dolde ägaren endast ett obligationsrättsligt anspråk mot den andre. Ett konkursbo eller en utmätningsborgenär har inte längre gående rätt än den dolde ägaren själv, utan är hänvisat till att vända sig mot den öppne ägaren för att få fastigheten formenligt överlåten eller få dom på äganderätten. Så länge äganderätten är dold kan fastigheten därför inte utmätas för den dolde ägarens gäld. Däremot kan det obligationsrättsliga anspråket bli föremål för rättighetsutmätning, men något sådant yrkande hade inte framställts. Oavsett om mannen var dold ägare eller inte skulle utmätningen hävas.
Vad betyder domen i praktiken?
Domen klargör en viktig gräns i utsökningsrätten: dold äganderätt skyddar inte bara den dolde ägaren mot den öppne ägarens borgenärer, utan hindrar också att fastigheten tas i anspråk för den dolde ägarens egna skulder. För en borgenär, inte minst det allmänna vid skatteindrivning, betyder det att man inte kommer åt fastigheten genom att enbart påstå att gäldenären är dold ägare. Vägen framåt är i stället att begära rättighetsutmätning av det obligationsrättsliga anspråket, eller att få till stånd en manifestation av äganderätten genom överlåtelse eller dom. Den som vill skydda en fastighet mot en före detta makes borgenärer bör notera att en formenlig och lagfaren överlåtelse till den öppna ägaren ger ett robust skydd. Bevissäkring om köpekontrakt, betalningsströmmar och besittning är central i denna typ av tvist.