Samägandet i stadsägan II (NJA 1985 s. 97)
Högsta domstolens avgörande i mål Ö 451-83, 1985-02-06 (”Samägandet i stadsägan II”, NJA 1985 s. 97). En pantsättning från den öppne (lagfarne) ägaren av en fastighet är giltig mot en dold samägare oavsett om panthavaren var i god eller ond tro om den dolda äganderätten, och inte ens en anteckning i fastighetsboken om pågående äganderättstvist bryter detta. Den som tror sig ha dold äganderätt till en fastighet måste därför agera aktivt och utverka säkerhetsåtgärd enligt 15 kap. rättegångsbalken för att hindra den öppne ägaren från att pantsätta eller överlåta egendomen.
Vad gällde målet?
En make hade lagfart på en fastighet (stadsäga 4172 i Lidingö) som han enligt en tidigare HD-dom (NJA 1982 s. 589) ägt till hälften tillsammans med sin förutvarande hustru genom dold samäganderätt. Den lagfarne maken hade pantsatt pantbrev och överhypotek till Skanska AB och en privatperson (panthavare) till säkerhet för lån. Pantsättningarna skedde efter det att den dolde ägaren väckt talan om bättre rätt och anteckning om tvisten förts in i fastighetsboken den 7 juli 1976. Sedan fastigheten sålts på exekutiv auktion tvistade den dolde ägaren och panthavarna om de avsatta medlen: den dolde ägaren menade att pantsättningarna var ogiltiga eftersom panthavarna känt till hans anspråk.
Vad sa HD?
HD fastställde det slut HovR:n kommit till, vilket innebar att panthavarna (Skanska AB och privatpersonen) var berättigade till utdelning enligt sina bevakningar. HD slog fast att en dold äganderätt saknar sakrättsliga verkningar och att en pantsättning eller överlåtelse från den öppne ägaren i princip inte kan angripas med hänvisning till det dolda anspråket, oavsett om panthavaren varit i god eller ond tro. Den motsatta ståndpunkten skulle förorsaka betydande svårigheter för kreditväsendet eftersom befogenheten av ett påstående om dold äganderätt kan vara mycket svårbedömbar. Inte ens den omständigheten att den dolde ägaren väckt talan och fått anteckning om tvisten införd i fastighetsboken bryter giltigheten. HD framhöll att den dolde ägaren i stället har möjlighet att, om han kan göra sitt anspråk sannolikt, utverka säkerhetsåtgärd enligt 15 kap. rättegångsbalken och därigenom få den öppne ägaren förbjuden att upplåta panträtt. Avgörandet bygger vidare på NJA 1982 s. 589 och NJA 1984 s. 772.
Vad betyder domen i praktiken?
Domen är central för alla som hanterar fastighetskredit och samboende eller makar som förvärvat egendom i bara den enes namn. För panthavare och kreditgivare innebär den ett starkt skydd: en pant från den lagfarne ägaren står sig även om man känt till ett påstått dolt anspråk, och en bevakad anteckning i fastighetsboken behöver inte stoppa kreditgivningen. För den som faktiskt har bidragit till förvärvet men inte står på köpehandlingen är budskapet att enbart en stämningsansökan inte räcker som skydd. Den dolda äganderätten manifesteras sakrättsligt först genom en formenlig överlåtelse eller en lagakraftvunnen dom. Vill du skydda din rätt under processens gång bör du yrka kvarstad eller annan säkerhetsåtgärd enligt 15 kap. rättegångsbalken, så att den öppne ägaren förbjuds att förfoga över fastigheten innan tvisten är avgjord.