RH 2024:22 — förverkande och överlåtelse efter hyresgästs död
Svea hovrätts avgörande i mål H 14321-23, 2024-05-21 (RH 2024:22): att den avlidne hyresgästens son bodde kvar bedömdes som en olovlig andrahandsupplåtelse av ringa betydelse – hyresrätten var därför inte förverkad. Dödsboet fick ändå flytta, eftersom hyresvärden inte skäligen behövde godta sonen som ny hyresgäst.
Vad gällde målet?
Hyresgästen (F.L.) avled och hans son (E.L.) bodde kvar i lägenheten, som hyrdes av Nanläg Fastighetsförvaltning AB. Hyresvärden sade upp hyresavtalet cirka fem månader efter dödsfallet och gjorde gällande att hyresrätten var förverkad genom olovlig andrahandsupplåtelse till sonen. Dödsboet bestred och ansökte om att få överlåta hyresrätten till sonen.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten ändrade hyresnämndens beslut endast i fråga om flyttdatum – i sak skulle dödsboet flytta. Det som kunde läggas dödsboet till last var av ringa betydelse, varför hyresrätten inte var förverkad (12 kap. 42 § jordabalken). Däremot avslogs ansökan om att överlåta hyresrätten till sonen: hyresvärden behövde inte skäligen nöja sig med honom som ny hyresgäst (12 kap. 34 och 46 §§ jordabalken). Dödsboet fick uppskov med att flytta till den 31 juli 2024 och fick ersätta hyresvärdens rättegångskostnad (jämför RH 2019:5).
Vad betyder domen i praktiken?
Att en efterlevande bor kvar leder inte automatiskt till förverkande – kortvarig och begränsad olovlig andrahandsupplåtelse kan vara av ringa betydelse. Men det räddar inte boendet om hyresvärden inte skäligen behöver godta den kvarboende som ny hyresgäst. Ett dödsbo bör tidigt ansöka om överlåtelse och visa att den kvarboende uppfyller hyresvärdens rimliga krav.