RH 2024:41 — dödsbos otillåtna andrahandsupplåtelse
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 7616-23, 2024-05-31 (RH 2024:41): ett dödsbo som låter den avlidnes son bo kvar i lägenheten utan hyresvärdens tillstånd gör en otillåten andrahandsupplåtelse. Förhåller sig dödsboet passivt under längre tid utan att ansöka om tillstånd, kan det leda till att hyresavtalet upphör trots en ansökan om överlåtelse.
Vad gällde målet?
Sedan det framkommit att hyresgästen avlidit sade hyresvärden upp hyresavtalet. Dödsboet ansökte i stället om att få överlåta hyresrätten till den avlidnes son (M.H.), som bodde kvar i lägenheten. Frågan var om dödsboets hantering – att låta sonen bo kvar utan hyresvärdens tillstånd – utgjorde en så allvarlig otillåten andrahandsupplåtelse att hyresavtalet skulle upphöra.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten ändrade hyresnämndens beslut endast så att dödsboet fick uppskov med att flytta till den 31 augusti 2024 – i sak avslogs dödsboets överklagande och hyresavtalet upphörde. Lägenheten hade sedan dödsfallet varit upplåten i andra hand till sonen utan hyresvärdens tillstånd. Hovrätten uttalade att en omständighet som talar för att avtalet ska upphöra är att dödsboet utan godtagbara skäl förhåller sig passivt under längre tid och underlåter att ansöka om tillstånd till andrahandsupplåtelse eller överlåtelse (12 kap. 34 och 46 §§ jordabalken). Dödsboet fick ersätta hyresvärdens rättegångskostnad.
Vad betyder domen i praktiken?
Ett dödsbo som vill behålla en hyresrätt åt en närstående måste agera aktivt och i tid – ansök om tillstånd till andrahandsupplåtelse eller överlåtelse så snart någon bor kvar efter dödsfallet. Passivitet kan i sig leda till att hyresavtalet upphör, även om en överlåtelseansökan till slut lämnas in.