Det ogiltiga fastighetsköpet (NJA 2003 s. 302)
Högsta domstolens avgörande i mål T 3406-02, 2003-06-25 (”Det ogiltiga fastighetsköpet”, NJA 2003 s. 302): HD slog fast att en säljares skadeståndsfordran efter ett ogiltigt fastighetsköp preskriberas först från det att fastigheten sålts vidare till en godtroende köpare — inte från köpeavtalet. När fordran uppkommer kan avgöra om kravet finns kvar.
Vad gällde målet?
L.E. överlät 1990 en fastighet till ett förvaltningsbolag. Köpet var ogiltigt. Bolaget styckade och sålde fastigheten vidare i två etapper, 1991 och 1998. L.E. väckte talan och krävde ersättning. Bolaget invände att fordran preskriberats, räknat från köpeavtalet 1990. Frågan var från vilken tidpunkt tioårspreskriptionen löpte.
Vad sa HD?
HD fastställde hovrättens domslut: kravet var inte preskriberat. Ett äganderättsanspråk är sakrättsligt och preskriberas inte, men äganderätten kan utsläckas — här genom de godtroende köparnas förvärv enligt 18 kap. 1 § jordabalken. Först när möjligheten att hävda äganderätten upphörde, dvs. vid vidareförsäljningen, uppkom i stället en fordran. Den fordran grundas inte på köpeavtalet, varför avtalstidpunkten inte ska läggas till grund för preskriptionsberäkningen (1 och 2 §§ preskriptionslagen). Räknat från vidareförsäljningen var kravet inte preskriberat.
Vad betyder domen i praktiken?
När en fordran uppkommer styr när den preskriberas — och det är inte alltid avtalsdagen. Bygger anspråket på att en äganderätt gått förlorad räknas tiden från förlusten, inte från det ursprungliga avtalet. Den som har ett anspråk efter en ogiltig överlåtelse bör analysera noga när fordran faktiskt uppstod innan den avskrivs som preskriberad, och säkra preskriptionsavbrott i tid.