RH 2016:22 — Missbruk av depositionsrätten kan inte förverka hyresrätten
Hovrätten över Skåne och Blekinges avgörande i mål T 137-15, 2015-09-11 (RH 2016:22). Hovrätten ogillade hyresvärdens avhysningsyrkande. Missbruk av den depositionsrätt som följer av 12 kap. 21 § jordabalken kan inte medföra att hyresrätten är förverkad, eftersom en deposition som skett i rätt tid enligt lagtextens ordalydelse inte kan grunda förverkande.
Vad gällde målet?
Akelius Lägenheter Uppland 10 AB förde vid Malmö tingsrätt talan mot hyresgästerna A-P.P. och P.C. och yrkade att bolaget skulle få lyfta 20 100 kr som de deponerat hos Länsstyrelsen i Skåne län samt att deras hyresrätt skulle förklaras förverkad och att de skulle avhysas. Hyresgästerna, som klagat på lukt och buller, hade deponerat del av hyran under åtta månader. Tingsrätten förklarade hyresrätten förverkad och förpliktade dem att avflytta. Sedan A-P.P. och P.C. överklagat prövade Hovrätten över Skåne och Blekinge, efter meddelat prövningstillstånd i frågorna om avhysning och rättegångskostnad, om missbruk av depositionsrätten kan medföra förverkande.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten över Skåne och Blekinge ändrade tingsrättens dom och ogillade avhysningsyrkandet samt satte ned hyresgästernas ersättningsskyldighet för rättegångskostnad. Enligt 12 kap. 21 § tredje stycket jordabalken får hyresvärden inte göra gällande att hyresrätten är förverkad på grund av att deponerat belopp inte betalats till värden, och enligt ordalydelsen i 12 kap. 42 § första stycket 1 jordabalken kan förverkande inte ske vid en deposition som skett i rätt tid. Återvinningsreglerna i 12 kap. 44 § jordabalken talar också mot att förverkandebestämmelserna är tillämpliga i depositionsfallen. Varken lag eller förarbeten (NJA II 1939 s. 525) ger stöd för att missbruk av depositionsrätten kan medföra förverkande, och rättspraxis saknas; de äldre uttalandena i doktrinen (bl.a. Walin) vilar på oklar grund. Hovrätten framhöll att hyresvärden i stället är skyddad genom kravet på pant eller borgen vid deposition (12 kap. 21 § andra stycket) och genom möjligheten att säga upp avtalet och vid hyresnämnden göra gällande att hyresgästen enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken åsidosatt sina förpliktelser. Hovrätten hänvisade till RBD 8:1984, RBD 19:1994 och RH 2004:47. Avgörandet var enhälligt.
Vad betyder domen i praktiken?
Domen slår fast att en hyresgäst som deponerar hyra hos länsstyrelsen i rätt tid inte kan förlora hyresrätten genom förverkande, ens om depositionen missbrukas som påtryckningsmedel. En hyresvärd som anser att depositionsrätten missbrukas är i stället hänvisad till att kräva pant eller borgen vid depositionen och till att säga upp avtalet och vid hyresnämnden åberopa att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken. Omfattande depositioner medför alltså inte omedelbar avhysning.