NJA 1995 s. 178 ”De tre fastighetsköparna” — har en klausul om äganderättens övergång civilrättslig verkan?
Högsta domstolens avgörande i mål Ö 5118-93, 1995-03-31 (”De tre fastighetsköparna”, NJA 1995 s. 178): en klausul om att äganderätten till en fastighet övergår först på tillträdesdagen saknar civilrättslig verkan för parternas inbördes förhållanden och för deras skydd mot varandras borgenärer. Avgörandet har betydelse för hur köpare kan förfoga över sin rätt redan före tillträdet.
Vad gällde målet?
Tre personer köpte gemensamt en fastighet och kom samma dag överens, skriftligt, om hur den skulle fördelas mellan dem så att var och en efter avstyckning skulle få sin del. När de sökte lagfart vägrades den av både inskrivningsmyndigheten och hovrätten, med hänvisning till en klausul i köpekontraktet om att äganderätten övergick först på tillträdesdagen. Frågan var om en sådan klausul hindrade köparna att redan dessförinnan förfoga över sin rätt till fastigheten.
Vad sa HD?
Högsta domstolen undanröjde besluten att vägra lagfart och återförvisade ärendet till inskrivningsmyndigheten. Domstolen slog fast att en klausul om att äganderätten övergår först på tillträdesdagen inte hindrade köparna att förfoga över sin villkorade rätt enligt köpekontraktet, och att deras inbördes överenskommelse om fördelning uppfyllde formkraven för överlåtelse av fast egendom i 4 kap. 1 och 28 §§ jordabalken och därmed utgjorde en giltig överlåtelse. För att en sådan klausul ska få rättsverkan krävs en mer preciserad bestämmelse enligt 4 kap. 3 § jordabalken.
Vad betyder domen i praktiken?
Avgörandet är praktiskt viktigt vid fastighetsöverlåtelser och samägande. En standardformulering om att äganderätten övergår på tillträdesdagen styr inte borgenärsskyddet och hindrar inte köparen från att redan dessförinnan vidareöverlåta eller fördela sin rätt, så länge formkraven i jordabalken är uppfyllda. Den som verkligen vill knyta rättsverkningar till tillträdet behöver en mer preciserad bestämmelse enligt 4 kap. 3 § jordabalken, till exempel ett uttryckligt återgångsvillkor.