Byggnaden på stadsägan (NJA 1984 s. 562)
Högsta domstolens avgörande i mål Ö 1053-82, 1984-07-12 (”Byggnaden på stadsägan”, NJA 1984 s. 562). En byggnad blir fastighetstillbehör bara om den uppförs av fastighetens ägare för stadigvarande bruk, och om förvärvet av fastighetsandelen är ogiltigt till dess att förvärvstillstånd ges, tillhör fastigheten någon annan under byggtiden och byggnaden räknas då inte som tillbehör vid det senare förvärvet. Den som förvärvar en fastighet vars förvärv kräver tillstånd bör därför vara medveten om att äganderätten, och därmed frågan om vad som är tillbehör, knyts till den tidpunkt då förvärvet blir giltigt.
Vad gällde målet?
Två makar förvärvade genom köpe- och entreprenadavtal hälften var av ett markområde av en stadsäga i Uddevalla kommun av SIAB Byggen AB, varefter fastigheten bebyggdes enligt avtalet. Den ena maken var norsk medborgare och ansökte inte om förvärvstillstånd inom den föreskrivna tremånaderstiden, varför köpet för hennes del blev ogiltigt enligt 1916 års lag om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom. Sedan detta uppmärksammats bekräftade parterna köpehandlingarna på nytt och länsstyrelsen meddelade därefter förvärvstillstånd. Frågan i målet gällde, formellt sett, hur stämpelskatten för hennes förvärv skulle beräknas, men den civilrättsliga kärnan var vid vilken tidpunkt hon förvärvade fastighetsandelen och om byggnaden då utgjorde tillbehör till fastigheten. Kammarkollegiet var motpart.
Vad sa HD?
HD fastställde det avgörande som hovrättens beslut innehöll, vilket innebar att stämpelskatten bestämdes till det lägre beloppet och att Kammarkollegiets besvär inte vann bifall. Avgörande för HD:s bedömning var den sakrättsliga och tillbehörsrättsliga analysen. Eftersom den norska makens ursprungliga fastighetsförvärv hade blivit ogiltigt enligt 1916 års lag, kunde hennes förvärv vid stämpelskattens bestämmande inte anses ha skett förrän köpeavtalet bekräftades, vid en tidpunkt då byggnaden redan uppförts. Endast den andra makens fastighetsförvärv hade varit giltigt från det ursprungliga avtalet. Under byggnadstiden hade fastigheten därför tillhört SIAB Byggen AB och den maken gemensamt, medan byggnaden, efter hand som den uppfördes, fick anses ha blivit makarnas gemensamma egendom. Eftersom en byggnad blir tillbehör till en fastighet bara när den uppförs för stadigvarande bruk av den som äger fastigheten, och byggnaden här tillhörde makarna medan marken till hälften ägdes av säljaren och den andra maken, utgjorde byggnaden inte tillbehör till fastigheten vid tidpunkten för den norska makens förvärv av fastighetsandelen. Byggnadens värde skulle därför inte räknas in i det värde som låg till grund för hennes förvärv.
Vad betyder domen i praktiken?
Avgörandet meddelades i ett stämpelskattemål, men dess intresse ligger i den civilrättsliga frågan om när en byggnad blir fastighetstillbehör. Lärdomen är att tillbehörsrätten är knuten till äganderätten: en byggnad blir tillbehör först när den uppförs för stadigvarande bruk av den som äger fastigheten, och om förvärvet av fastigheten eller en andel i den är ogiltigt till dess att tillstånd ges, knyts äganderätten, och därmed tillbehörsfrågan, till den tidpunkt då förvärvet blir giltigt. För den som förvärvar en tillståndspliktig fastighet är rådet att söka tillstånd inom föreskriven tid, eftersom ett ogiltigt förvärv kan förskjuta vid vilken tidpunkt man räknas som ägare och påverka vad som ingår i förvärvet. För parter och borgenärer visar domen att byggnader som uppförs medan en fastighet ägs av någon annan inte automatiskt blir fastighetstillbehör, vilket kan ha betydelse för panträtt, exekution och värdering. Säkerställ därför att äganderättsläget är klarlagt innan byggnation och förvärv genomförs.