Fritidshuset i Eda (NJA 2013 s. 783)
Högsta domstolens avgörande i mål Ö 99-12, 2013-09-11 (”Fritidshuset i Eda”, NJA 2013 s. 783). Den som äger en byggnad på ofri grund och åberopar nyttjanderätt till marken är sakägare vid en fastighetsreglering — och nyttjanderättens giltighet ska prövas inom förrättningen. För den som har ett hus på annans mark är det ett viktigt skydd för rätten att komma till tals.
Vad gällde målet?
Ett par ägde ett fritidshus på ofri grund — alltså på mark som tillhörde någon annan — och åberopade en nyttjanderätt till marken. Vid en fastighetsbestämning och fastighetsreglering rörande grannfastigheterna i Eda kommun uppkom frågan om husägarna var sakägare och hade rätt att delta, samt om nyttjanderättens giltighet skulle prövas inom förrättningen eller först senare.
Vad sa HD?
HD avslog överklagandet; hovrättens beslut stod fast — husägarna var sakägare och förrättningen återförvisades till Lantmäteriet. Den som innehar en byggnad på ofri grund och åberopar en nyttjanderätt som inte är uppenbart ogrundad är sakägare vid fastighetsbestämning och fastighetsreglering. Nyttjanderättens giltighet kan prövas inom förrättningen, och utrymmet för att vilandeförklara förrättningen i avvaktan på en separat prövning är starkt begränsat. Bedömningen av om en särskild prövning behövs bör göras av Lantmäteriet, inte först i överrätt. HD hänvisade till NJA 2001 s. 593.
Vad betyder domen i praktiken?
Domen är viktig för den som äger byggnader på ofri grund, som fritidshus eller andra anläggningar på arrenderad mark. Lärdomen är att man har rätt att delta som sakägare när den underliggande fastigheten regleras, och att man inte kan stängas ute med hänvisning till att nyttjanderätten är tvistig — den frågan prövas inom förrättningen. Den som har en byggnad på annans mark bör bevaka pågående lantmäteriförrättningar och göra sin nyttjanderätt gällande.