RH 2014:33 — Är avsaknad av bygglov för om- och tillbyggnad ett fel i fastigheten?
Hovrätten för Övre Norrlands avgörande i mål T 555-12, 2014-05-26 (RH 2014:33): köpare har ingen undersökningsplikt för bygglov — säljaren bar risken.
Vad gällde målet?
K.N. och R.K. sålde en fastighet i Umeå till A-C.M. och M.M. Huset hade byggts om och till utan bygglov för större delen av boytan. Byggnadsnämnden ålade senare köparna att återställa fastigheten. Köparna krävde prisavdrag och skadestånd med sammanlagt cirka 770 000 kr. Tingsrätten ogillade talan och ansåg köparna ha varit i ond tro.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten ändrade tingsrättens dom och förpliktade K.N. och R.K. att solidariskt betala 518 300 kr jämte ränta. Bygglovsbristen utgjorde fel enligt 10 kap. 25 § äldre plan- och bygglagen jämförd med 4 kap. 12 § jordabalken. Hovrätten underkände tanken på en allmän undersökningsplikt för köpare avseende bygglov. Vid beräkningen av prisavdraget fann hovrätten att köparnas modell överkompenserade; avdraget bestämdes skönsmässigt med stöd av NJA 2011 s. 576 till 500 000 kr, plus 18 300 kr i skadestånd. Ingen skiljaktig mening.
Vad betyder domen i praktiken?
Köpare behöver normalt inte kontrollera att bygglov finns för synliga ändringar på en fastighet — det är säljaren som ansvarar för korrekt information. Vid prisavdrag för bygglovsbrist görs beräkningen skönsmässigt, inte proportionellt mot ytförlust.